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O Medo da Bolha Imobiliária.

postado em Artigos | Istoé


Revista IstoÉ
07/2012
Por Ricardo Amorim

 

O mercado imobiliário gera paixões. Para muitos, a compra de um imóvel é a decisão financeira mais importante da vida. Para investidores, é um potencial de lucros às vezes fantásticos. Para o país, um poderoso motor de crescimento e geração de empregos.
 
Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais.
 
Impressionado com o ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas conclusões.
 
Analisei as bolhas imobiliárias de todos os países para os quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobiliárias regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no oeste americano.
 
Algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento, per capita, em cada país no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, passou de 1.200 Kg e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 Kg.
 
Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.
 
O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5% do PIB.
 
Aliás, é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito, normalmente associada a uma forte elevação do custo deste crédito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil está acontecendo exatamente o contrário. O crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda.
Por tudo que pesquisei, concluo que é bastante improvável que haja um estouro de bolha imobiliária no Brasil, pelo menos em breve. Se você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe.
 
Então os preços dos imóveis continuarão subindo no ritmo dos últimos anos? Dificilmente. Os preços atuais já estão mais elevados; em casos específicos, até altos para padrões internacionais.
 
O mais provável, são altas mais modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.
 
Ricardo Amorim
Economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria.
 





    Eduardo disse:
    2 de julho de 2012 às 17:05

    Brilhante a sua análise.



    Alan Richard disse:
    2 de julho de 2012 às 21:20

    Parabéns pelo artigo. É raro ver algum economista com um posicionamento não tendencioso e imparcial. Isto definitivamente esclarece o que esta havendo no mercado imobiliária de maneira sintética, e dá uma perspectiva solida sobre o futuro. Gostaria de deixar aqui o meu protesto contra os economistas de Curitiba (CORECOM) pela postura anti-profissional e distorcida que estão disseminando em revistas e jornais denegrindo o trabalho dos corretores e pregando o caos no mercado imobiliário. Aos investidores e consumidores, procurem apenas corretores credenciados. Forte abraço.



    Antonio Alves de Azevedo disse:
    3 de julho de 2012 às 8:33

    Acho bom começarmos a nos preocupar; vale lembrar que os americanos estão chegando em peso no nosso Pais, então quando fala-se em 5% do PIB no Brasil, temos que ficar atentos, refletir e acompanhar este indice. A sede de americanizar o nosso Pais é grande, como dos demais paises.



    Dalto Campos disse:
    3 de julho de 2012 às 9:17

    Bom Ricardo, vamos pensar em investimentos imobiliários então, vou preparar o campo para meu filho quando crescer.
    Um abraço



    Sergio Mello disse:
    3 de julho de 2012 às 9:29

    Caro Ricardo, muito oportuno e muito bem elaboradas as tuas notas sobre esse assunto espinhoso. Tenha certeza que você atingiu o objetivo de acalmar aqueles preocupados com transações imobiliárias, como eu. Muito obrigado, esta semana tenho uma escritura em SP e agora mesmo que não perderei essa oportunidade. Abraços e uma ótima semana.



    Rafael disse:
    3 de julho de 2012 às 10:03

    Finalmente uma análise racional da nossa bolha. Muito bom o texto. Na minha opinião, outro ponto que é um grande equívoco, por parte da massa brasileira desinformada, é a comparação da bolha norte-americana com a nossa. Eu considero algo tão diferente que não tem nem como comparar, tanto que as instituições financeiras brasileiras estão reformulando e testando suas linhas de home equity, as quais ainda contam com juros altíssimos, inviabilizando, assim, o refinanciamento (porém são muito interessantes às instituições, uma vez que o spread é muito maior do que o financiamento normal).
    Dessa forma, considero um absurdo usar o caso dos EUA para argumentar que a nossa bolha está prestes a explodir.

    Abraços



    Sue Lanza disse:
    3 de julho de 2012 às 10:46

    Agradecida!
    Eu estava precisando ler algo sobre isso vindo de você!
    ;)



    Fernando Frizzarin disse:
    3 de julho de 2012 às 10:51

    Como sempre brilhante e conciso, porém faltou citar as fontes dos dados mencionados.



    Alexandre Nogueira disse:
    3 de julho de 2012 às 10:53

    Prezado Ricardo,

    Como sempre, impecável em suas avaliações.

    Abraços e sucesso sempre. Alê Nogueira



    Jose Mauro disse:
    3 de julho de 2012 às 10:55

    Prezado Ricardo

    Confesso que eu tinha uma certa intuição, meio que ao contrário, devido a noticias em off de construtoras em fase de desaquecimento de negócios (sintoma de bolha)mas depois de ler sua análise e sabendo que seus estudos são altamente fundamentados , acho que eu estava com a visão equivocada do assunto.
    grande abraço
    Jose Mauro



    Ricardo Aleixo disse:
    3 de julho de 2012 às 11:12

    Boa sua análise, mas algo precisa ser considerado: a especulação imobiliária tanto na ponta da aquisição do lote edificável como na venda do produto acababo.
    Sou contrutor e vejo terrenos triplicando de valor simplesmente pela elevação da procura.
    Tento me manter longe desta ciranda especulativa, mas está difícil.
    Legislações urbanas que taxem progressivamente lotes desocupados atenuariam muito essa especulação, mas nossos legisladores e administradores não estão nem aí para as questões da urbe, tentam mesmo é se reeleger na base do marketing, não da ação efetiva.



    Luiza disse:
    3 de julho de 2012 às 11:13

    Perfeita sua análise . Só faltou mencionar que bolha imobiliária no Brasil é impossível. Simplesmente porque o Governo Brasileiro por intermédio dos Bancos (Público ou Privado) não financia construção ou aquisição de imóvel PARA “POPULAÇÃO”.
    Politica Habitacional é para poucos somente para classe AA ou para miseráveis, para classe média uma banana. Pior, somos nós que mantemos o acesso destes com nossas poupanças e pequenas reservas.Cidadão classe média vai ao banco (CEF) o gerente diz: Sua renda é baixa para um imovel decente e alta para periferia,daí ele apresenta a TX de juros uma “EXTORSÃO”!!!!

    PROGRAMA HABITACIONAL NO BRASIL É UMA FARSA COMO TUDO QUE É FEITO PELOS GOVERNOS !!!!!
    E HAJA PROPANDA!!!!!!!!!



    Andreas Wilcken disse:
    3 de julho de 2012 às 12:04

    Ricardo,

    invejo sua lucidez.

    Abraço,

    Andreas



    Emerson disse:
    3 de julho de 2012 às 12:05

    Luiza disse tudo. Ou vc não consegue um imóvel decente devido ao preço ou o imóvel na periferia não pode ser fianciado porque não ta averbado, ou é de posse, ou é de madeira, etc.
    Eu moro em CTBA, tenho um emprego estável ,mas não consigo fiancimento, porque os imóveis em um lugar digno são somente para ricos. Prefiro, então, pagar aluguel a morar em uma favela ou em um cubículo 3 X 4 da MRV.



    Vera Verissima Abyara disse:
    3 de julho de 2012 às 12:50

    Maravilhoso s este artigo Ricardo…Excelente colocação sobre o mercado imobiliário..Um abraço.



    Marco Túlio Kalil Ferreyro disse:
    3 de julho de 2012 às 15:10

    Caro Ricardo,
    Ao cumprimentá-lo, parabezizo-o pela lúcida e oportuna análise. Sobre o tema, acredito que a nossa atual janela demográfica, na qual cerca de 1/4 da população brasileira integra a população em idade ativa, somada a imensa demanda por imóveis que se formou no Brasil durante um quarto de século (1981-2006), período no qual, inexistiram quaisquer política habitacional e/ou financiamentos imobiliários, são, por si só, fatores condicionantes para não formação de uma bolha imobiliária.



    Wilson Sales disse:
    3 de julho de 2012 às 15:25

    A bolha imobiliária brasileira foi implodida. Meus cumprimentos!



    Marco Túlio Kalil Ferreyro disse:
    3 de julho de 2012 às 15:35

    Caro Ricardo,
    Em complemento ao nosso comentário anterior, afirmo que a minha preocupação em relação ao futuro do nosso mercado imobiliário, digamos nas próximas duas décadas, reside no grande descompasso entre a baixa renda média do brasileiro tomador de crédito imobiliário e as ainda altas taxas de juros existentes, apesar das recentes quedas. Como economista não posso deixar de ressaltar que somente com crescimento econômico sustentável, isto é, com controle de inflação e duradouro, com geração de emprego, renda e capacidade de poupança especialmente, poderemos estar gerando realmente um mercado promissor, seguro e sólido. Não esqueçamos que nos USA antes do estouro da bolha imobiliária – que teve uma razão política muito forte por trás que foi a intervenção do governo Clinton nas grande Cias. Securitizadoras de ativos imobiliários, como a Fannie Mae e a Freddie Mac para que estas fossem obrigadas a conceder crédito para tomadores de alto risco – formou-se um mercado pujante por décadas graças a investimentos igualmente pujantes em educação de qualidade, inovações e infraestrutura que justamente contribuiu para a criação de um mercado sólido durante um longo período até que venho a tal intervenção. Forte e fraterno abraço, Marco Túlio



    Marcos disse:
    3 de julho de 2012 às 15:46

    Prezado Ricardo. Excelentes observações, gostei da sua lucidez em não pender para um lado ou outro, ficou bem claro sua matéria. Excelentes observações também da leitora Luiza, pois trabalho no ramo imobiliário, e conheço bem essa pratica da CEF. realmente, é bem isso que acontece. Por isso, temos imoveis que agradem tanto um perfil, quanto outro. Com esse artigo, fico mais tranquilo.



    Monica Melo disse:
    3 de julho de 2012 às 15:48

    Ricardo, brilhante seu cometário, e oportuno…Parabéns.
    Mônica – São José dos Campos



    Vanessa Tacchi disse:
    3 de julho de 2012 às 16:31

    Bastante esclarecedor seu estudo.
    Fiquei mais aliviada!
    Obrigada



    Thaïs Sá P. Oliveira disse:
    3 de julho de 2012 às 16:49

    Ricardo, muito bom poder contar com seu espírito investigativo, seu desejo de saber, e podermos, ademais, confiar em você, sem, no entanto, imaginar que seja infalível.

    Sempre partilho com amigos e com meu filho as informações que recebo.

    Grande abraço e conto os dias para que chegue a ministro!



    Sebastião Gil disse:
    3 de julho de 2012 às 18:45

    Parabens pelo texto, pois ao meu ver existe um crédito e financiamento muito oportuno no momento, mas também cuateloso, pois as garantias para adquiri-los estão muito rigorosas e isto faz que o risco e a bolha fiquem afastado.



    Rafael Tregansin disse:
    3 de julho de 2012 às 20:41

    Excelente análise. Lúcida e bem fundamentada.



    José Antonio Moreira Baía disse:
    4 de julho de 2012 às 7:51

    Ricardo, sua análise não está “tão” distante da realidade, no entanto, para quem vive a cadeia produtiva do mercado imobiliário, sabe, que independente de bolha, a realidade é que o poder aquisitivo dos brasileiros não acompanharam a alta dos preços, razão pela qual tem excesso de estoques de imóveis prontos nas construtoras.



    Sergio C. Vieira disse:
    4 de julho de 2012 às 8:16

    Caro Ricardo.
    Muito boa esta sua pesquisa e análise, ela é providencial, as vezes não paramos para analisar o em torno, e as tuas são muito precisas.
    Brasilia precisa de HOMENS como você.
    Um forte abraço



    Rafael Teles disse:
    4 de julho de 2012 às 9:24

    Ricardo,

    Muito Bom! Em seus estudos você chegou a verificar a variação(média) da mão de obra no setor, nos locais estudados?

    abraços,



    Everton Abreu disse:
    4 de julho de 2012 às 9:25

    Otima explanação!

    Abraços



    Japiassu Cardoso disse:
    4 de julho de 2012 às 10:19

    O seu trabalho fundamentado em pesquisa e anásile,nos mostra segurança e seus comentários.
    Parabéns.

    Grato



    Renato José disse:
    4 de julho de 2012 às 14:17

    Legal essa sua explicação sobre o mercado imobiliário, para calar os desastristas brasileiros, boa parte da mídia fica torcendo para que haja algum desastre no Brasil, q chegam a inventar possibilidades.



    Rosy Andrade disse:
    5 de julho de 2012 às 0:21

    Admirável suas pesquisas. O seu compromisso com o público é que faz de você um grande profissional.Na verdade, não só interessa a notícia mas, a procedência da fontes. O respeito a dignidade e a inteligencia dos leitores estão preservadas por sua cidadania. Parabéns Ricardo. Maravilhoso o seu artigo a respeito de um assunto que vem a muito preocupando o Brasil.



    Marcus Azevedo disse:
    5 de julho de 2012 às 9:55

    Enquanto o CUB para imóvel de alto padrão fica em torno de R$ 1.400,00/m², em Brasília o preço de venda não sai por menos de R$ 10.000,00/m². Já já alguém terá que bancar essa conta!!



    Glauco Schuster disse:
    5 de julho de 2012 às 10:05

    Perfeita a analise, mas o que mais me preocupa e a falta de preparo das familias brasileiras de analisar o comprometimento da renda.



    Fernando Machado Linhares disse:
    5 de julho de 2012 às 18:35

    Acompanho-o no Manhattan Connection, e suas análises sempre são pertinentes. E na maioria das vezes, fico relaxado ou me preocupo com as analises por ele prestadas, pois na maioria da esta certa. Veja que ele voltou ao Brasil, na hora exata, pouco tempo depois que ele veio muitos brasileiros já acharam que era tarde demais a vinda.



    Henrique Zucatelli disse:
    5 de julho de 2012 às 22:18

    Pois é Ricardo.

    Comentei, claro de uma forma diferente (sou engenheiro e você economista) como o Brasil não passa por uma bolha imobiliária, no blog dos bolhudos, de uma forma contundente, como não podemos comparar esse crash no crédito imobiliário dos EUA, nem mesmo o crash ocorrido na Espanha, pois o grande problema lá era a oferta com ratings de avaliação cada vez mais baixos (sub-prime).

    Nós não possuímos isso aqui no Brasil. Pelo contrário, acho que nosso sistema imobiliário é deveras amarrado, para quem realmente quer comprar um imóvel para moradia.

    Em que pese o alto nível de inadimplência histórico, comparado com países desenvolvidos, o tempo hábil de aprovação de crédito leva cerca de 3 meses. Só esse fator serviria para contestar qualquer bolha, exceto no caso chinês, mas isso é outra história envolvendo planos megalomaníacos de ditadores.

    A antiga classe média se assusta com a alta dos valores, mas não se atenta para o ciclo de saques no FGTS acumulados por décadas(se puder colocar dados sobre isso agradeceria). Isso impulsionou a construção de moradias nos grandes centros, e aliada a superficial especulação por parte dos investidores que acreditam nos próximos eventos (Copa e Olimpíadas), realmente houve uma disparada.

    Mas, acredito eu, vendo a desaceleração conjuntural do mercado, que esse ciclo de saques está chegando ao fim. Os preços vão cair em muitos locais onde habitam pessoas que dependem desse recurso para captar crédito.

    Por isso, de maneira alguma, ainda mais agora, com seu aval de analista financeiro, que haja uma bolha em curso.

    Obrigado Ricardo, e perdão pelo longo comentário.



    Leandro Hilario disse:
    7 de julho de 2012 às 10:45

    Parabéns Ricardo pelo excelente estudo e artigo como vi nos comentários anteriores além de me ajudar a tomar uma decisão, esta ajudando várias pessoas, muito legal da sua parte partilhar essas informações. Valeu..



    Simon Salama disse:
    7 de julho de 2012 às 18:28

    Ótima análise e rica em fatores de avaliação.
    Eu estava pautando meus investimentos imobiliários sem temer bolha em vista da pequena alavancagem do crédito e da regulamentação mais restritiva de nosso setor financeiro. Agora estou mais convicto ainda que é o caminho.



    Aluísio Macedo disse:
    7 de julho de 2012 às 21:29

    Hoje fui ver um apto pronto em SBC e estava com 25% de desconto na tabela… e um bom apto da Tecnisa.
    Começa na região metropolitana e depois vem vindo para o centro.
    Mas acho que em dois anos vai estar melhor para comprar: dos bancos, pois o pessoal está pegando financiamento cujo custo financeiro é o dobro do valor do aluguel que se consegue alugando o apto, fora a amortização, seguro, etc.



    Aluísio Macedo disse:
    7 de julho de 2012 às 21:45

    Continuando, em Barueri, tenho conhecimento que se aproximando a hora do repasse tem muito comprador abrindo o bico… e passando para a frente com um belo desconto em relação ao plantão.
    As pessoas não fazem conta, os corretores recebem os deles… e veja a cotação das construtoras na Bovespa.



    Ronaldo Saunier Martins disse:
    9 de julho de 2012 às 12:53

    Ricardo,
    Excelente trabalho: rápido, ojetivo e direto ao ponto.
    Considerando a carência de habitações em nosso pais, mesmo com incentivo do Governo e redução de juros na atividade de construção civil, na minha opinião afasta a possibilidade bolha no curto/médio prazo.
    Ronaldo



    Adalberto P. Cardoso disse:
    11 de julho de 2012 às 15:26

    Olá, Ricardo,

    Ótimo para nós do ramo imobiliário (vendas) ,parabéns por rever seus conceitos.
    Abçs.
    Adalberto



    Carlos Klein disse:
    14 de julho de 2012 às 21:10

    Ricardo,

    Minha maior preocupação é com a capacidade de financiamento dos imóveis pelos brasileiros, tendo em vista que somente pode-se comprometer 30% da renda pessoal. Sendo assim não vejo como aumentar os preços á menos que aumente a renda.



    Edison Noro disse:
    16 de julho de 2012 às 12:31

    Ola Ricardo
    A respeito da Bolha Imobiliária concordo com voce pois é minha opinião também. O Brasil é deficitário em imóveis.
    Não acredito em bolha a médio prazo. A maioria dos valores praticamente ja se acomodaram.

    Edison Noro



    Carlos Alberto Dezorzi disse:
    19 de julho de 2012 às 21:59

    Oi Ricardo.
    tambem não acredito que possa ocorrer a bolha imobiliaria no Brasil, a politica adotada com prestações decrescente e o não comprometimento de mais de 30% da renda, no passado com altas taxas de juros e salarios sem correção houve inasimplencia muito alta , com taxas baixas mas ainda altas em relação a outros paises e grande incentivo do governo a população de baixa renda o sucesso do plano minha casa minha vida da CEF e agora com Banco do Brasil entrando no mercado teremos por um longo tempo mercado em grande crescimentom fazendo a valorização dos imoveis crescer muito, a demanda habitacional no Brasil e muito alta
    Carlos Dezorzi



    Rodrigo de Campos disse:
    24 de julho de 2012 às 11:27

    Parabéns pelo artigo, recebi de um amigo mas não tinha lido. Moro em São Paulo, e concordo que não exista bolha imobiliária. Contudo, acredito que a “industria da construção cívil” mostre sinais de falta de maturidade, empresas que correram para fazer IPOs, pegaram uma “bolada” e estão derretendo o valor das empresas, por não traçarem uma estratégia clara, pelo menos a grande maioria, parecem estar despreparadas para atender à demanda de mercado nas condições atuais, apresentando projetos eficientes e rentáveis.
    Se me permite um comentário, a questão que não foi considerada no artigo é sobre o preço dos aluguéis, esse sim está caro, muito caro, entre os mais caros do mundo, em cidades como São Paulo, Rio e Brasília, pegando São Paulo como exemplo, vemos imóveis em SP, casas comerciais, com aluguel beirando os R$ 100/m2, bairros como Pinheiros, Vila Madalena, Vila Mariana, Moema, tem um considerável número de imóveis para locação a preços elevados. Pego o exemplo de uma yogurteria (creio que assim que se escreve) que abriu em Moema alugando um imóvel ao preço de R$ 18.000,00, sem contar o IR e o IPTU que ficam a cargo do locatário, aconteceu o óbvio, fechou em 5 meses.



    Rosa Cabral disse:
    31 de julho de 2012 às 22:47

    Parabéns Ricardo, voce explicou de maneira muito clara o que é uma bolha imobiliária, mas o principal foi como o Brasil está posicionado nesta questão, no presente momento. Sou consultora imobiliária e este texto vem me ajudar a esclarecer meus clientes receosos de efetivar uma compra de imóvel. Apesar de não ser economista, identifico sua análise com os argumentos que vinha usando para explicar o mercado brasileiro atual. A mídia precisa divulgar melhor essa análise mercadológica para os leigos, ajudando-os na tomada de decisões mais seguras.



    Rômulo disse:
    1 de agosto de 2012 às 20:29

    Quando o Ricardo Amorim prevê algo as coisa efetivamente acontecem.Lembro da bolha imobiliária nos EUA, ele previu; a situação da Grécia como o patinho feio do Euro, e a grave crise que ele previu.
    Mente brilhante.



    Tício Caldas disse:
    1 de agosto de 2012 às 23:52

    Farei um breve comentário. Antes disso, digo que fui advogado especializado em Direito Imobiliário em SP. Passei em concurso, cujos concorrentes são juízes e promotores, e hoje sou registrador imobiliário no interior de SP.
    Portanto, atuo no mercado imobiliário faz tempo e digo o seguinte: realmente, a tendência é a estabilização ou pouca redução dos preços dos imóveis.
    Com a crescente demanda por produtos agrícolas e carne, o imóveis rurais não serão afetados por crise. Os imóveis urbanos podem ser afetados um pouco, mas temos que considerar o crescimento populacional, a demanda por habitação, os investimentos públicos na Copa do Mundo e Olimpíadas.
    Na verdade, a “bolha” só não estourou ainda porque temos aqui no Brasil, uma instituição que poucos conhecem bem denominada “Cartório de Registro de Imóveis” em que todas as escrituras/contratos/mandados judiciais devem ser validados juridicamente (qualificação) pelo registrador imobiliário, para só depois, ser registrado o título. Se houver qq erro depois do registro, o próprio registrador deve indenizar.
    O sistema imobiliário do BR (assim como a Justiça Eleitoral), está anos-luz na frente dos EUA e alguns países europeus. Lá não existe qualificação registral. Qualquer documento protocolado é registrado e se deve pagar um “seguro” para um “escritório de advocacia” para vc ter a garantia que o imóvel é realmente seu. Aqui o registro do contrato da CEF ou escritura é garantia eterna que vc é dono e que terá seu direito de propriedade respeitado contra terceiros.
    Por isso, os bancos sabem que, mesmo no caso de inadimplência integral, o risco de prejuízo é mínimo. Dar imóvel em hipoteca é coisa ultrapassada. Hoje, todos os contratos do PMCMV são garantidos com alienação fiduciária, registrada na matrícula do imóvel. Vale dizer, se o devedor não pagar, o banco fica com o imóvel sem muito desgaste, basta notificação e leilão extrajudicial. Não precisa nem de advogado, nem de processo.
    Tais detalhes devem ser sopesados para a avaliação da “bolha” pelos economistas.
    É isso. Abç Tício Caldas



    2 de agosto de 2012 às 0:30

    Minha área é TI. Mas gosto de economia, embora seja leigo. Achei brilhante este artigo. Muito bem embasado e esclarecedor.
    Obrigado



    Fabio Fernandes disse:
    13 de agosto de 2012 às 10:26

    Muito interessante o artigo, mas analisando as séries históricas você pode ter perdido um componente fundamental, muito peculiar dos dias atuais, a migração de investimentos. Não basta analisar o mercado como se ele fosse formado apenas de compradores brasileiros, pois hoje passamos por um momento de grandes investimentos estrangeiros no Brasil, até mesmo pessoas físicas de outros países estão comprando imóveis aqui. Antes de dizer que não há bolha por que o crédito em relação ao PIB é baixo, vale a pena confirmar o grau de influência dos investidores estrangeiros nos preços dos imóveis. PS. gringo não usa crédito local. Um abraço.



    Angelo disse:
    13 de agosto de 2012 às 11:14

    Ricardo,
    Concordo em parte com as informações e suas conclusões, na minha visão acho que os métodos usados para a análise deveriar seguir a segmentação de classes e de mercados certamente, não se pode analisar o ocorrido nos EUA com o que está ocorrendo aqui porque lá a renda é melhor distribuída e no Brasil se analisarmos os bolsões de prosperidade com certeza veremos algo bem relacionado com uma bolha já que muitos investidores compraram muitos imóveis para pura especulação basta ver que hoje em São Paulo o número de apartamentos novos vazios é absurdo! O pobre consumidor que necessita de um apartamento para morar está sofrendo e muito com essa situação.



    Jorge Dantas disse:
    13 de agosto de 2012 às 12:38

    Ricardo,
    Pelo apagão que tivemos na mão de obra observamos um aumento muito grande nos custos, tanto pelo aumento dos salários bem acima da inflação (IPCA e INCC) quanto na baia produtividade. Também houveram muitos reajustes de comodites como aço e cimento. Acho que houve uma sobrevalorização nos terrenos, mas que devera se estabilizar.
    Não vejo bolha e sim um aumento de custos devido a esse crescimento “anabolizado” do crédito para a aquisição de imóveis.



    13 de agosto de 2012 às 20:45

    Ricardo,

    Parabens pelo artigo e concordo plenamente. Não sei se eu estaria correto, mas bolhas geralmente são definidas pela alta injustificada dos preços, por pura especulação, diferentemente do que acontece no Brasil, em que os preços – ainda que altos – são definidos pela lei da oferta e procura, com um defict de mais de 6 milhoes de moradias.



    Ricardo Augusto disse:
    14 de agosto de 2012 às 16:44

    Fantastica analise… e faço aqui meu acrécimo a mesma com um pouco de sarcasmo

    As classes emergentes estão submergindo de volta a suas origens devido aos altos preços que andam sendo praticados no Brasil. O povo sentiu o gostinho do “poder”, aproveitou demais o momento haja visto a demanda que ficou muito tempo reprimida, esquentou demais certos mercados que agora inflacionados, nao serão mais acessiveis aos “companheiros” de classe.
    É como vovô dizia… A mão que afaga é a mesma que castiga!



    Frederico Carvalho Mazolini disse:
    19 de agosto de 2012 às 11:20

    Brilhante Ricardo, sou investidor e proprietario de construtora, acompanho todos os trabalhos realizados por “especialistas” referente ao setor imobiliario. vosso trabalho sempre possui um destaque a parte.



    Joamir Bisterzo disse:
    22 de agosto de 2012 às 5:59

    Brilhante!!
    Sempre você surpreende com sua imparcialidade.
    Estava mesmo precisando saber algo mais sobre a situação do mercado imobiliário, principalmente porque hoje estou morando fora do Brasil e tenho tentado acompanhar o que estaria acontecendo com a alta do mercado e também se haveria algum risco de bolha.
    Parabéns Ricardo.



    27 de agosto de 2012 às 16:42

    Parabens Ricardo

    Sua lucidez é impressionante. Somos fabricantes do ramo de telhas cerâmicas, e acompanhamos o mercado à pelo menos 30 anos, compartilhamos de sua analise e ficamos felizes por divulga-la
    Abraço

    Manoel Greimel



    Lucas@hotmail.com disse:
    6 de setembro de 2012 às 8:51

    Vou fazer o que chamo de “endoestatística”, que é falar de economia olhando pra mim e pros que me rodeiam, se isso não vale por amostragem então devo estar lendo reportagens de outro planeta …

    Faz tempo, mas muito tempo que a quantidade de pessoas que me cercam procurando/comprando imóveis é pequena, muito pequena. Por isso até agora não entendi essa valorização toda.

    O fato é. Dos lançamentos ainda em planta, qual é a real proporção de investidores e de compradores reais. Desses Investidores, o dinheiro aplicado tem quanto de financiamento em bancos?

    Como o Brasileiro tem pouca renda e quase nada de poupança, é bem provável que o pesado desse investimento esteja centralizado em poucos grupos … e é aí que eu penso que essa tal bolha pode até ajudar, já que os especuladores pagaram a construção e o comprador final encontrará preço mais justo.



    Gi disse:
    13 de setembro de 2012 às 1:10

    Todos os comentários são analisadores, essa preocupação só vem para quem não se prepara pro futuro..Ahhhhh se meu pai não tivesse comprado um terreno á trinta anos atrás onde ele estaria morando e pagando como um aluguel.



    Thiago disse:
    14 de setembro de 2012 às 20:21

    Vejo que uma bolha imobiliária em nível nacional não irá ocorrer. Mas a partir do momento que os preços em determinadas regiões não permite a compra de bons imóveis para familias de classe média nas regiões metropolitanas é um sinal que algo está errado. Hoje, em São Paulo para comprar um imóvel bom. Ou até mesmo um cubículo de 46m² vc paga 250 mil. Veja isso em relação a renda na cidade. A demanda por imóveis em São Paulo está 5x maior que a oferta. MAS 60% da população da cidade não tem condições de comprar apartamentos de 140 mil. A classe média não quer comprar esses pois ficam nas periferias. Agora, levando em consideração uma familia que um casal tenha uma renda de 7 mil por mês não consegue comprar um cubiculo… Quantas familias em São Paulo ganham mais de 5 mil por mês? Por mais que tenha procura, não tem mais vasão de vendas.



    André Guimarães disse:
    25 de setembro de 2012 às 13:19

    Boa matéria Ricardo, estou adiando o sonho do AP próprio faz tempo e parece que vou continuar adiando. Enquanto o Brasil tiver inflação de Europa e juros de África, eu não vou dar meu suado dinheiro pros bancos que operam com o maior spread do mundo. As taxas aqui são ridiculamente altas por causa da falta de educação financeira da população, eu NUNCA comprei nada com juros, não dou dinheiro pros bancos, aliás dou sim, mas somente o lucro que eles obtêm na diferença que me pagam pelos meus CDB’s e emprestam meu dinheiro à juros altíssimos pros desavisados que teimam em usar dinheiro de bancos no Brasil. Que dia teremos juros de economia estável aqui no Brasil?
    Hoje as pessoas que pagam uma parcela de 2.500,00 do financiamento de sua casa própria, geralmente não sabem que provavelmente somente uns 500 reais abatem o principal, os outros 2 mil reais são juros e taxas embutidas. Prefiro dar meu dinheiro pro dono do AP que alugo, pelo menos ele me aluga um apartamento, diferente dos Bancos que não constroem nada e ficam com a maior parcela do negócio.
    E a lavagem cerebral diz que assim vc está jogando dinheiro do aluguel no lixo, eu já acho que está pagando para morar em vez de pagar 4 apartamentos e ficar com um só no final de 30 anos quando ele já estará velho.
    Ê Brasil!



    Raphael disse:
    25 de setembro de 2012 às 15:02

    Ricardo, ótima análise. Agradeço pela ajuda, pois estava inseguro em investir no mercado imobiliário.



    JulioK disse:
    25 de setembro de 2012 às 18:04

    Ricardo,

    Bela pesquisa, que já estava mais do que na hora de alguém fazer. Parabéns por tomar a frente.

    Lendo tuas considerações,concordo parcialmente com a tua análise, pelos seguintes motivos:

    – Juros imobiliários mais altos que no exterior, capando a capacidade de pagamento no médio-prazo;

    – Consumo de cimento na China e Espanha tinham forte demanda para Infra-estrutura, coisa que no Brasil não aconteceu.

    Por outro lado, já noto incorporadoras(listadas no Bovespa) baixando preços e diminuindo lançamentos de alto padrão.



    Evandro Carlos Schommer disse:
    25 de setembro de 2012 às 20:40

    Muito boa sua analise sobre o mercado imobiliário Brasileiro, está de parabéns por ser um dos principais economistas do mundo.
    O Brasil precisa mais de profissionais com esta visão de negócios a longo prazo.



    Sergio Levy disse:
    26 de setembro de 2012 às 10:55

    Parabéns por sua perfeita análise, comentários e expectativa de futuros negócios no setor imobiliário brasileiro.Concordo plenamente com Sr.Ricardo Aleixo( 3 de julho).As legilações urbanas que taxassem progressivamente os lotes desocupados atenuariam muito esta especulação injusta e descabida, mas infelizmente nossos legisladores e administradores não estão nem aí para as questões da urbe, tentam e conseguem se reeleger na base do marketing, não da ação efetiva.É lamentável todos perdem menos os especuladores de plantão…



    Marcelo Ferreira disse:
    5 de novembro de 2012 às 14:16

    Parabéns Ricardo, sua perfeita análise deve ser esculpida em pedra e exposta em praça pública! De qualquer forma, sua credibilidade pode não ser a mesma se estiver errado.



    JoãoD disse:
    15 de dezembro de 2012 às 0:43

    O fato é que o mercado imobiliário brasileiro, assim como os demais, dos Estados Unidos, Europa e China, vai entrar em colapso, pois foi um subproduto de uma falsa propaganda da prosperidade econômica. Agora que a crise está se aprofundando no Brasil, a farsa fica evidente e a tendência é de desmoronamento de todo este mercado.



    Márcio Schneider disse:
    23 de dezembro de 2012 às 19:08

    A análise é muito boa, mas em se tratando de Brasil…
    Acredito que a alta dos imóveis de 2007 pra cá tenha apenas trazido os preços para o patamar real e as distorções acabam se corrigindo conforme cada região.
    A cautela também é bem vinda para observar o crescimento das cidades, a alta procura em regiões novas, o nível de investimento do governo em infra-estrutura e os reflexos em razão disso.
    Não dá pra relaxar! Parabéns Ricardo. Pelo visto tranquilizou muita gente com o excelente ponto de vista.



    João Carvalho Filho disse:
    7 de janeiro de 2013 às 12:01

    Que bom que temos opiniões apartidárias,assim nós leigos podemos formar melhor nossas opiniões e tomar decisões.Porque infelizmente no Brasil nossos economistas com raras exceções estão todos comprometidos com partidos e/ou empresários que são a favor do quanto pior melhor. Presenciei o estouro da bolha nos Estados Unidos e você esta certo estamos muito longe disso e se nosso Gorverno atuar e não virar as costas como fez o governo americano nunca teremos uma bolha.



    17 de janeiro de 2013 às 14:14

    Ken Fisher: “Quando a maioria diz que há uma bolha, é porque não é uma bolha. Quando a maioria diz que agora é diferente, é uma bolha. ”

    Particularmente falando, também não acredito em bolha. Mas também sei que faço parte de uma pequena parcela da população que tem alta renda e não consigo comprar nada nos atuais preços sem me endividar. E isso eu não faço! Escola Austríaca na veia!



    Alexander Araujo disse:
    8 de fevereiro de 2013 às 9:54

    A pergunta é, apenas uma bolha imobiliária pode derrubar o mercado imobiliário???

    O fraco crescimento, o aumento do desemprego e o dragão da inflação acordando não tem poder similar??



    Alexandre disse:
    26 de março de 2013 às 10:13

    Caro Ricardo,
    Às vezes eu fico surpreso com tanta notícia boa que se lê, pois o mercado imobiliário está engessado. O motivo principal é a lorota do crédito fácil. O tal do “crédito fácil” inflacionou o mercado e enganou a população. O povo não procura de acordo com seu bolso. Quem tem R$ 100 mil está a procura de imóvel de R$ 400 mil sem sequer fazer análise de crédito. E o governo, ao invés de incentivar as pessoas a poupar, instiga a se individar. Devem ter convênios altos com os bancos. A alta dos pressos já superou muito a capacidade de compra da população. Agora os imóveis estão encalhados, não valorizam mais como antes e assusta os investidores.



    Marcelo disse:
    7 de abril de 2013 às 14:05

    Perfeita análise!
    Vale atualizar o conteúdo para os dias de hoje com os dados divulgados pelo Bacen em 26.03.2013.
    Fevereiro/2013 – A relação crédito/PIB se mantem estável relativamente ao mês Janeiro em 53,4%, comparativamente a 48,8% em fevereiro de 2012.
    No segmento empresarial está ocorrendo um leve crescimento referentes a financiamento para exportações e conta garantida.
    Em relação à economia familiar, o aumento no saldo de crédito pessoal é contrabalançado pela redução no total de crédito rotativo.
    Taxa de inadimplência: estável, correspondendo a 3.7%.
    Creio eu, na minha ignorância, que ainda não ocorreu bolha no Brasil pois ainda temos a relação oferta-demanda, aumentando o número de financiamentos. Consequentemente o crédito aumentará, mas ainda está se mantendo em equilíbrio graças ao segmento corporativo.
    Também não considero muito provável que a bolha estoure no Brasil em Breve.
    Ante o ocorrido nos EUA, prevejo bolha no Brasil em 2030, com margem de erro de 1 ano e meio, para mais ou para menos.
    Abraços!
    Marcelo



    Hugo Caccuri Jr. disse:
    20 de abril de 2013 às 21:29

    Analise objetiva e clara. Parabéns!



    Virgínia Jacques disse:
    29 de junho de 2013 às 12:32

    Parabens, Ricardo, pela análise. Eu já tinha ouvido você falar isto em outra ocasião, no programa Conta Corrente da Globo News, e já tinha achado muito esclarecedor. No entanto, permaneceu uma dúvida, pois vc falou em compra de casa própria e não falou sobre compra de imóveis como negócio. Abraços!
    Virgínia



    Carlos Castro disse:
    6 de novembro de 2013 às 17:55

    No ano passado, quando li a reportagem pela primeira vez, utilizei os resultados da reportagem para esclarecer meus clientes que acreditavam na dita bolha.
    Abraço e parabéns por suas analises da conjuntura econômica mundial e da nossa , sempre lucidas e sem vaidades.



    Sandra noleto Lopes disse:
    7 de novembro de 2013 às 1:56

    Muito útil, pois dia 8 estou participando de uma feira de imóveis, e graças a você tenho argumentos. Obrigada. Sandra Noleto. Teresina-Piauí



    Pedro Praes disse:
    7 de novembro de 2013 às 18:59

    Bem, lá se vai mais de um ano entre a publicação desta matéria, que só me chegou às mãos agora, preocupado que estou com os efeitos desta tal “bolha imobiliária”.
    Atualmente, o ritmo de lançamentos de imóveis está absurdo.
    Percebo empiricamente, um aumento de quase 300% no preço de imóveis na planta, nos últimos 8 anos.
    Gostaria de ver uma matéria, desdobrando a composição do preço de um imóvel: custo de construção, impostos, despesas com publicidade e marketing, despesas com vendas, etc etc, e finalmente, o lucro do empresário. Percebo também que os imóveis mudaram de estilo nestes tempos: hoje, os condomínios mais parecem clubes, são vendidos com muitos equipamentos que antes não existiam. Como comparar preços nestas condições? Abraços



    Daniela disse:
    11 de novembro de 2013 às 20:59

    Ai ai, a classe média brasileira. Um bando de conformados que pagam dobrado a saúde, a educação e a segurança enquanto o governo esfrega em suas caras a ladroagem e incompetência diariamente. Mas não é só isso! O brasileiro típico da classe média paga qualquer valor que colocam nas roupas, nos carros e com os apartamentos não seria diferente. Enquanto não pararem de comprar a qualquer preço que as construtoras corruptas pedem, isso nunca vai mudar. Aprendam a se revoltar e boicotar esses ladrões. Aqui na Europa ninguém paga esse absurdo por nada. Nem nos EUA. Vejam que ridículo cobrarem 1,5 milhão por qualquer boca de porco!! ACORDEM!!!! Vejam o blog http://estamosricos.blogspot.com.br/



    Rambo disse:
    19 de janeiro de 2014 às 22:30

    Cerrrrto, vão acreditando e pagando o que cobram, haha!



    7 de março de 2014 às 14:59

    Mesmo que não tenha chances da bolha imobiliária no Brasil estourar qual é o motivo dos preços estarem tão alto como por exemplo 1 milhão de reais em uma casa toda mal pintada e mal cuidada? em outros paises pagamos o mesmo preço por imóveis muito melhores.



    Andre disse:
    9 de julho de 2014 às 15:56

    Não dá p/ comparar o valor de um imóvel no Brasil e no exterior olhando apenas o preço, é preciso analisar toda a estrutura da região em que o imóvel está localizado.

    Comparar um apartamento em SP e em outra capital de país desenvolvido como EUA ou Canadá é loucura porque lá eles não tem a violência crônica daqui, tem acesso à serviços públicos de qualidade, as ruas não são esburacadas etc.

    Os preços estão mais do que inflados no Brasil!



    Leo disse:
    24 de julho de 2014 às 12:49

    Excelente análise!



    raul disse:
    27 de julho de 2014 às 19:42

    Impressionante como nós brasileiros nos conformamos com os abusivos preços dos imóveis, nem precisa ir muito longe, aqui na América do Sul há países que praticam valores bem menores



    5 de agosto de 2014 às 20:09

    Realmente uma mega análise. Aprendi bastante agora.



    Katia disse:
    5 de agosto de 2014 às 21:24

    Boa noite,

    Adorei o artigo,

    abraços,

    Katia.



    Renata disse:
    15 de agosto de 2014 às 1:43

    Eu nunca tinha olhado por essa perspectiva, mas concordo com o comentário do André, essa comparação é impraticável.



    Rosane disse:
    17 de agosto de 2014 às 11:41

    Excelente artigo!!!

    Que bom se nossos políticos pensassem assim.

    Brasil mostra sua cara!



    Aparecida disse:
    21 de agosto de 2014 às 22:41

    Muito bom mesmo. Também aprendi muito com este artigo.



    Pedro disse:
    23 de agosto de 2014 às 22:11

    Muito boa análise! Parabéns..



    Paulo Davi disse:
    31 de agosto de 2014 às 12:10

    Gosto muito de pesquisar sobre imóveis. Sua matéria ficou muito abrangente.

    Parabéns!



    Pedro rocha disse:
    8 de setembro de 2014 às 14:31

    Eu também tenho uma sensação que vai ocorre uma bolha imobiliária no Brasil, a compra de imóveis no Brasil aumentou muito comparado com os últimos anos e as facilidade de credito oferecidas pelo banco tem crescido muito.



    Hellen disse:
    11 de setembro de 2014 às 13:11

    Excelente! Informações com este padrão de qualidade é que realmente fazem a diferença.
    Obrigada!!!



    Joao Miguel disse:
    12 de setembro de 2014 às 19:22

    Grande analise! Os preços estão muito inflados no Brasil!



    Luiz disse:
    18 de setembro de 2014 às 23:25

    Complicado…
    Apenas quando a pessoas está a procura de um imóvel (como eu) que ela vai finalmente se tocar para quão grave está a situação imobiliária no Brasil e em especial em São Paulo…parece que a idéia é realmente ser segregatista…repelindo pessoas com rendas menores para longe dos grandes centros…



    César disse:
    20 de setembro de 2014 às 9:40

    Excelente análise. Sempre agregando conhecimento!



    Rosane disse:
    20 de setembro de 2014 às 9:41

    Até onde iremos aguentar com estes avanços de preços. Crise vem e reordena os preços.



    25 de setembro de 2014 às 10:40

    Bolha Imobiliária é com certeza um assunto extenso, e que deve ser tratado com bastante cuidado, os preços estão cada vez mais altos, muitos discutem se realmente existe a tal bolha, mas eu creio que sim.



    Andrey disse:
    15 de outubro de 2014 às 2:38

    Very good article!



    Juliana disse:
    16 de outubro de 2014 às 15:43

    Muito interessante!



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