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Hora de Investir em Imóveis

postado em Artigos


10/2016
Por Ricardo Amorim

 

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Há cerca de 10 anos, analistas começaram a vaticinar que o Brasil teria uma bolha imobiliária prestes a estourar e que os preços dos imóveis cairiam em média 50% ou mais quando ela estourasse. Baseado em indicadores que apontavam que – ao contrário do que a maioria achava – em comparação a países onde bolhas imobiliárias estouraram, o endividamento de compradores de imóveis e o volume de novos lançamentos eram ainda pequenos e os preços não eram excepcionalmente elevados em relação à renda por aqui, publiquei diversos artigos refutando tais análises.

 

Os últimos anos foram a prova do pudim. O mercado imobiliário enfrentou a tempestade perfeita. A economia teve a maior contração em qualquer período de três anos desde 1900, a confiança de empresários e consumidores caiu aos níveis mais baixos da história, as taxas de juros subiram significativamente, a oferta de crédito imobiliário despencou ao menor nível em muito tempo e várias empresas líderes do setor passaram por dificuldades significativas e, em alguns casos, até por reestruturação judicial. Cenários muito menos extremos já seriam suficientes para fazer qualquer bolha imobiliária estourar, caso houvesse uma.

 

Não foi o que aconteceu. As vendas e os novos lançamentos de imóveis despencaram e os preços caíram. Em alguns casos, as quedas de preços foram muito expressivas. No entanto, não houve um colapso generalizado de preços parecido ao que ocorreu, por exemplo, nos EUA quando uma bolha imobiliária estourou entre 2007 e 2009. Naquele caso, os preços de imóveis residenciais em todo o estado da Flórida caíram em média 60%. No estado de Nevada, a queda média de preços atingiu 80%. Em vários países europeus, as quedas médias de preços foram parecidas. No Brasil, muitos imóveis tiveram quedas de preços nestes patamares ou próximas a eles, mas na média, de acordo com Índice FIPE/ZAP, os preços de imóveis residenciais, por exemplo, apenas pararam de subir, tendo se estabilizado em 2016.

 

Estes dados subestimam a contração de preços que realmente aconteceu por duas razões. A mais importante é que eles desconsideram a inflação, que só em 2016 já atingiu 5,4%. Adicionalmente, o Índice FIPE/ZAP, que mede preços pedidos pelos vendedores, subestima a contração de preços efetivamente praticados no mercado, em função de descontos crescentes concedidos pelos vendedores nos dois últimos anos para conseguir concretizar as vendas. Em resumo, houve, sim, queda de preços de imóveis no Brasil, mas a queda média de preços foi muito inferior a de países onde bolhas imobiliárias estouraram, o que sugere para um ciclo usual de ajuste de preços em meio a uma recessão econômica.

 

Esta distinção é fundamental para todos que trabalham no setor imobiliário e todos que pretendem investir em terrenos, galpões, imóveis comerciais ou residenciais ou aqueles que pretendem comprar sua casa própria nos próximos anos.

 

Estouros de bolhas imobiliários são seguidos por longos períodos de desempenho econômico muito inferior ao que o país tinha até então e uma elevação significativa da taxa de desemprego, o que cria riscos importantes para quem oferta crédito e quem assume dívidas para financiar a compra dos imóveis. Foi o que aconteceu com o Japão nos últimos 25 anos e na Europa nos últimos 8 anos, por exemplo.

 

Em segundo lugar, há uma retração permanente do volume de negócios no mercado imobiliário com uma redução significativa do volume de lançamentos imobiliários, diminuindo o número de empregos e as oportunidades em toda a cadeia do setor imobiliário – desde quem constrói até quem vende imóveis. Foi isso também o que ocorreu no Japão, na Europa e mesmo nos EUA. O número de lançamentos imobiliários nos EUA nos últimos 12 meses não chegou a um terço do que era em 2007. Na Europa e no Japão, as contrações foram ainda maiores.

 

No Brasil, ao contrário, tivemos uma contração cíclica do mercado imobiliário causada pela recessão. Assim como aconteceu após as recessões de 2003 e 2009, esta contração deve ser seguida por um reaquecimento do mercado imobiliário à medida que a confiança e a economia se recuperarem e a oferta de crédito voltar a se expandir, começando pela recuperação de preços, seguida em um segundo momento pela recuperação do volume de vendas e, em um terceiro, de novos lançamentos .

 

A oportunidade para quem quer investir no mercado imobiliário está em posicionar-se antes que estas tendências se concretizem e sejam claras para todos. Já há vários sinais nesta direção, mas a maioria ainda não se deu conta disso.

 

Nos últimos meses, a confiança de empresários de todos os setores da economia e de consumidores têm subido de acordo com os indicadores da FGV, CNI, Fecomércio e outros. Alguns setores já têm até mostrado uma incipiente recuperação. Por conta da queda da inflação, a taxa de juros começará a cair ainda neste ano e, provavelmente, continuará em queda ao longo do ano que vem e do próximo, trazendo novamente a taxa SELIC para patamares de um dígito, estimulando as instituições financeiras a oferecerem maior volume e condições mais atraentes para o crédito imobiliário, o que expandirá a procura por imóveis tanto comerciais quanto residenciais.

 

Como detalhei em meu livro Depois da Tempestade, publicado recentemente, caso o governo Temer corte gastos públicos, colocando as contas públicas em ordem e afastando temores de risco de insolvência futura do setor público brasileiro – o que acredito que tem grande chance de acontecer – a recuperação econômica será muito mais rápida e forte do que a maioria acredita. Os impactos positivos da recuperação nos setores que mais sentiram a crise de confiança e a falta de oferta de crédito recente serão ainda maiores, capitaneados exatamente pelos setores imobiliário e automotivo.

 

Desde que publiquei o livro, as expectativas já começaram a melhorar. De acordo com o relatório Focus do Banco Central – que apresenta as expectativas de mais de 100 economistas – há poucos meses, eles projetavam, em média, que em 2017, o PIB brasileiro não cresceria nada. Hoje, os mesmos economistas já acreditam que o crescimento será superior a 1%. Salvo o governo Temer provar-se incapaz de fazer o ajuste fiscal ou ocorrer uma nova crise externa, estou convencido de que será muito superior a isso.

 

Os indicadores do próprio mercado imobiliário já têm refletido esta melhora de expectativas. O Índice IFIX da Bovespa, que mede o desempenho dos fundos imobiliários, teve uma alta de mais de 20% neste ano. Os 10 fundos imobiliários de melhor desempenho do mercado tiveram retornos entre 40% e 65%.

 

Se o cenário de recuperação econômica, queda de juros e expansão de crédito se concretizar, a demanda por imóveis deve crescer. Além disso, quando ajustado pela inflação, o IFIX ainda está cerca de 20% abaixo do seu nível de 4 anos atrás, sendo que as dificuldades financeiras de muitas incorporadoras e novos planos diretores de várias cidade devem limitar e encarecer novos lançamentos nos próximos anos. Assim, mesmo levando-se em consideração os amplos estoques que terão de ser desovados nos próximos dois anos e que devem inicialmente retardar e limitar a recuperação dos preços dos imóveis, as oportunidades para os interessados em investir em terrenos, galpões ou imóveis residenciais e comerciais agora parecem claras, particularmente para investidores de longo prazo.

 

Ricardo Amorim é autor do bestseller Depois da Tempestade, apresentador do Manhattan Connection da Globonews, presidente da Ricam Consultoria, o brasileiro mais influente no LinkedIn, único brasileiro na lista dos melhores e mais importantes palestrantes mundiais do Speakers Corner e o economista mais influente do Brasil segundo a revista Forbes.

 

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    6 de outubro de 2016 às 13:00

    Olá Ricardo,
    Sou aquele que te buscou em ConfinsBH lembra?
    Gostei muito do texto!
    Acrescento:
    1)O juro real está muito alto. Quando recuperarmos a confiança e eles caírem os projetos prontos valorizarão e muitos sairão da gaveta.
    2)Pensar em investir em imóvel é pensar num longo prazo, num horizonte de 30 anos. É difícil num pais como o nosso (volátil e pouco preparo da turma)
    Abraços,



    Leandro disse:
    13 de outubro de 2016 às 17:12

    essa é uma boa noticia, vou pesquisar mais sobre na minha cidade, quem sabe investir, fazer bons negócios!!



    Emeleocipio Andrade disse:
    27 de outubro de 2016 às 2:49

    Investir certo em tempos de crise é uma atitude positiva. A questão é saber o que é “certo”. Um bom indicativo de sucesso é investir naquilo que você tem um mínimo de conhecimento. Em termos imobiliários, aqui em Belém do Pará, a cidade está à venda, Dados os recentes índices de desempenho da economia e a aprovação do segundo turno da PEC dos gastos públicos, acredito que estamos em bom caminho de recuperação.
    Como sou da área agronômica devo investir em imóveis rurais e desenvolver um negócio de produção de sementes de plantas frutíferas tropicais.
    Li seu livro “Depois da tempestade”. Gostei muito e o tenho recomendado aos meus contatos.
    Parabéns!



    4 de novembro de 2016 às 19:42

    Aqui em Salvador, o mercado voltou a se aquecer. As vendas acontecem, mas o que me surpreende é justamente no mercado de luxo. Esse mercado não tem crise em época nenhuma. Pelo menos aqui em Salvador.



    Djalma Araujo disse:
    16 de novembro de 2016 às 15:22

    Concordo com as observações em relação ao nosso mercado imobiliário, mas concordo também com a observação 2) do leitor Flavio Galizzi, que um investimento imobiliário é um negócio de médio prazo, o que pode ser complicado num país como o nosso onde a volatilidade está muito permanente. Assim, para aquelas pessoas que tem alguma disponibilidade financeira a possibilidade de investimento imobiliário em alguns mercados no exterior podem ser mais interessantes, pois nesses países não existe essa volatilidade mencionada.



    Marcia Silva disse:
    25 de novembro de 2016 às 9:52

    Discordo, o momento requer muito mais cautela, com a crise que se abateu no Brasil qualquer negócio é um risco alto.



    Vinicius disse:
    6 de dezembro de 2016 às 9:30

    Em Macaé RJ vivemos um período muito ruim com duas crises: a crise nacional e a crise do petróleo. Os imóveis perderam muito valor seguindo a linha da economia ruim. Esperamos por dias melhores…



    Diego Franco disse:
    11 de dezembro de 2016 às 14:41

    Creio que tem muitas oportunidades pra se aproveitar agora, mas acho que ainda o mercado está em queda, pois a demanda diminuiu muito no último ano.



    Mauro Sergio disse:
    15 de dezembro de 2016 às 16:08

    Trabalho na construção civil há mais de 14 anos e, com base na minha experiencia, o setor de imóveis, ainda esta muito “frio”. Precisa de algo ainda a ser levado em consideração pelos os governantes, para que no ano de 2017 volte a crescer.



    Eduardo disse:
    10 de janeiro de 2017 às 11:29

    Creio que precisa muita cautela em 2017, já que o Brasil e Estados estão quebrados.



    gessica disse:
    26 de janeiro de 2017 às 12:55

    Fico com muito receio de investimento em imóveis. Justamente por causa da oferta e demanda e da economia desse jeito. De qualquer forma gostei do artigo, Obrigada.
    Bjos..



    Rodrigo Esteves disse:
    4 de fevereiro de 2017 às 19:50

    Bom artigo,mas faltou,na minha opinião o mais importante e óbvio.O desemprego mais o medo dele.Juros baixos, teremos .Credito, nem tanto.Gente disposta a fazer uma divida de 20 anos com medo de perder o emprego(se ainda o tiver)duvido.E se sabe que a grande maioria dos imoveis são financiados formando a base da cadeia.Tem mais:aluguel barato desestimula a compra.Ha pouco tempo atras…com o dinheiro do aluguel se pagava o financiamento.Tanto pra morar como para investir.Sendo assim recomendo esperar pelo menos o desemprego parar de aumentar para comprar sua casa (residencia). E viva a internet.E obrigado ao Ricardo por dar sua cara a tapa.Abraços



    Site Oficial disse:
    7 de fevereiro de 2017 às 22:13

    Gostaria de agradecer pelo conteúdo, excelente!



    20 de fevereiro de 2017 às 13:36

    Aqui em SP os imóveis continuam nas alturas, acredito que é hora de cautela para investir em imóveis no momento.



    Luiz F disse:
    16 de março de 2017 às 22:07

    Sempre há oportunidades no mercado imobiliário. Mas é preciso conhecimento, fôlego financeiro (grana sobrando) e muita pesquisa. Sempre aparecem bons negócios. Acredito que o momento é bom para o comprador que consegue negociar. Entrar em dívidas agora, nem pensar. Mas é fato que nos próximos anos os imóveis terão valorização acima da inflação projetada e da maioria dos investimentos conservadores. O único problema de imóveis é sempre o mesmo: liquidez.



    Carlos disse:
    19 de março de 2017 às 13:59

    Ao que parece, vc errou de novo. Estamos em março de 2017, a economia vai ladeira abaixo, há um estoque enorme de imóveis novos e usados para venda e nenhum sinal de melhora nos próximos anos. As vendas de imóveis despencam , as retiradas de aplicações para o pagamento de contas básicas aumenta e a política desatrada do governo golpista só piora o cenário. Bola preta para suas análises equivocadas



    30 de março de 2017 às 17:03

    Acredito que o mercado ainda deve melhorar nesse segundo semestre. Vamos aguardar e ver como a economia reage.



    Analista de Credito disse:
    6 de abril de 2017 às 11:33

    Comprar imóvel? Amorim, as pessoas comuns que são 98% da população, mal ganham para sobreviver. Quem é que ganha 10.000 mil por mês no brasil? Para comprar um imovel pequeno e não um barraco de 30m2 é necessario aprovar um financiamento de no minimo 300 mil, lembrando que tem que dar 60 mil de entrada e nao pode comprometer mais de 1/3 da renda. O povo tem 60 mil de entrada? Vc ja simulou quanto fica a parcela de um financiamento de 240 mil em suaves 420 prestaçoes + seguros + juros + TR? Estamos longe muito longe do fundo do poço.



    28 de abril de 2017 às 16:11

    Acredito que podemos comprar um imóvel usado mais em conta, e reformar do jeito que desejamos com acabamento em Gesso!



    Francisco disse:
    1 de maio de 2017 às 18:27

    Acredito eu meus senhores que para quem realmente busca conhecer o mercado, investir e ganhar muito dinheiro, não há melhor momento do que a crise. Na crise você consegue fazer ótimos negócios por preços incríveis. Esse papo de que esse é momento de aguardar e espera é para quem é frouxo e tem medo de alçar novos voos rumo a riqueza.



    9 de maio de 2017 às 8:47

    […] Ricam Consultoria – Hora de investir em imóveis […]



    15 de maio de 2017 às 21:16

    Todo mundo pensa em investir em imóveis, o que a grande maioria desconhece são os investimentos como tesouro direto, fundos de investimento e fundos imobiliarios, que causam bem menos dor de cabeça do que manter um imóvel.



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