Feeds Ricardo Amorim Facebook Ricardo Amorim Twitter Ricardo Amorim Linkedin Ricardo Amorim Youtube Ricardo Amorim

Bolha imobiliária estourando? Onde?

postado em Artigos


Revista Istoé

04/2013

Por Ricardo Amorim

 
 

Desde 2008, quando surgiram os primeiros comentários de bolha imobiliária em vias de estourar no Brasil, tenho analisado evidências históricas e internacionais, refutando até aqui tais alegações e concluindo que, provavelmente, os preços continuariam a subir.

 

De acordo com a consultoria britânica Knight Frank, entre os 53 países com os maiores mercados imobiliários globais, o Brasil teve em 2012 a maior alta de preços de imóveis residenciais: 13,7% em média. Resolvi atualizar e expandir meus estudos.

 

Há um ano, usei o consumo anual per capita de cimento como estimativa do grau de aquecimento da atividade no setor imobiliário em momentos de estouro de bolhas em vários países. Hoje, pelas minhas contas, este indicador chegou a 361Kg no Brasil. No ritmo médio de crescimento dos últimos 10 anos, que foi de 5% a.a., em apenas dois anos atingiríamos o nível mais baixo de estouro de bolhas, que é de 400Kg, o que sugeriria cautela. Por outro lado, o nível máximo de consumo de cimento antes bolhas estourarem, em alguns casos passou de 1.600Kg anuais per capita. Para chegar a este patamar, o Brasil levaria mais 80 anos. Por este parâmetro, poderíamos estar entre 2 e 80 anos do estouro de uma bolha. Pouco se conclui.

 

O segundo indicador importante é o total de crédito imobiliário disponível. Crédito permite que mais gente compre imóveis, aumentando a procura por eles e elevando seus preços. No Brasil, apesar do crescimento dos últimos anos, ele ainda é de apenas 7% do PIB, muito distante dos 50% do PIB que costuma ser o mínimo quando bolhas imobiliárias estouram. Mesmo considerando-se uma expansão ao ritmo dos dois últimos anos, que foi de 1,4% do PIB ao ano, o mais rápido da nossa história, levaríamos mais de 30 anos para chegar a 50% do PIB. Sinal de tranquilidade.

 

Por fim, como anda a capacidade de pagamento dos brasileiros? Levando em conta preços dos imóveis em relação à renda no mundo, chama a atenção a grande dispersão entre as maiores cidades brasileiras, com algumas entre as mais caras e outras entre as mais baratas.

 

Das 50 cidades mais caras do planeta, 49 estão em países emergentes, incluindo quatro no Brasil: Brasília (10ª), Rio de Janeiro (25ª), Belo Horizonte (43ª) e Porto Alegre (45ª). Por outro lado, Salvador não está mais entre as 100 mais caras do mundo, Fortaleza é uma das únicas 10 cidades entre as 50 mais baratas do mundo que não estão nos EUA, e Campinas também está entre as 100 mais baratas. Entre os 385 maiores mercados imobiliários globais, a classificação média das 11 cidades brasileiras incluídas foi 124ª, sugerindo que o mercado brasileiro como um todo está um pouco mais caro do que a média, mas distante dos mais caros do planeta. Entre os mercados emergentes, o Brasil está mais barato do que a média.

 

Outro aspecto favorável é que um menor percentual da renda necessário para pagamento mensal de hipotecas sugere que no Brasil temos melhor capacidade de honrar dívidas.  Além disso, comparando o preço de compra de imóveis com o custo de alugá-lo, constata-se que no Brasil alugueis elevados estimulam compras mais do que no resto do mundo. Por fim, a desvalorização do real barateou os imóveis no Brasil para compradores estrangeiros.

 

Em resumo, ainda que algumas cidades sugiram mais cautela, para o país como um todo, continuam valendo as conclusões do ano passado. Altas modestas ou manutenção de preços são prováveis na maioria dos casos e o risco de estouro imediato de uma bolha imobiliária nacional ainda é baixo. Se você está na esperança dos preços despencarem para comprar, espere sentado. Segundo Platão, coragem é saber o que não temer.

 

Ricardo Amorim

Economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria.

 
 





    martha lassance disse:
    12 de abril de 2013 às 9:11

    Gostei mto do seu artigo! Mto obrigado pela clara fundamentação.
    Atenciosamente, Martha



    Gustavo Maia disse:
    12 de abril de 2013 às 9:46

    Como sempre, muito bom!!!! Com base técnica e somando-se a experiência, as coisas ficam bem mais expicadas. Parabéns!



    Odair Abate disse:
    12 de abril de 2013 às 10:32

    Ricardo, ótimas comparações. Artigo muito bom. abs



    12 de abril de 2013 às 14:04

    Olá! Ricardo. Parabéns. Muito Bom o seu artigo; de muita qualidade; no qual lhe é peculiar.

    É exatamente isso; apenas para auxiliar; como a demanda por imóveis no Brasil é grande em relação ao ofertado; uma bolha por aqui é quase impossível; na minha simples opnião também.

    Francisco Sales



    12 de abril de 2013 às 16:46

    Brilhante!



    hudson luiz de melo disse:
    12 de abril de 2013 às 19:15

    Muito claro e objetivo.



    José Antonio Baía disse:
    13 de abril de 2013 às 8:52

    Brasil ser “campeão” de preços dos imóveis, mostra nossa incapacidade de gerir um item tão importante para a família. Essa alta absurda penalizou quem precisa de moradia, ou reciclar, com o aval do governo, quando baixou os juros, criou situação favorável para as construtoras não reverem seus preços.



    gms disse:
    13 de abril de 2013 às 10:40

    Bom, existem pontos contrários ao argumento, mas toda discussão é válida. Desde que sempre bem pontuada por um raciocínio lógico e claro. Abraços.



    Wilka disse:
    14 de abril de 2013 às 12:14

    Excelente artigo, bem informativo.



    Américo Alvim disse:
    14 de abril de 2013 às 22:31

    Um tapa na cara dos pessimistas de plantão.
    Abraço



    André Poffo disse:
    14 de abril de 2013 às 22:40

    Ricardo, você faz alguma comparação com os preços relativos no estouro da bolha? Pode ser que os imoveis estejam sobrevalorizados em comparação a outros produtos. Nesse sentido, demanda por cimento ou total de crédito não seriam as variáveis ideais.



    luiz Cesar Molez disse:
    15 de abril de 2013 às 8:34

    Amorim,
    Concordo com a conclusão de seu estudo, poderiamos incluir um comparativo das densidades demográficas nas principais cidades pelo mundo?
    Acredito que conforme o tempo gasto com locomoções, no caso das cidades do Brasil, tende ocorrer concentrações demográficas e conseguentemente maior preço e valorizações nestas regiões…
    O que vc acha?
    Abs



    Marco Frade disse:
    15 de abril de 2013 às 9:01

    Mais um excelente e inteligente artigo de um economista lúcido. Muito boa leitura.



    Rafael disse:
    15 de abril de 2013 às 9:05

    Prezado Ricardo.

    Muito oportuna sua atualização.

    Um abraço.

    Rafael Tregansin



    Horst Müller disse:
    15 de abril de 2013 às 9:07

    Excelente! Tem sido um dos temas recorrentes entre os colegas na empresa. Alguns, que viveram nos U.S. durante o estouro da bolha americana, são mais fatalistas, outros defendem inúmeras razões para que isto não se reptita no Brasil. A mais forte tem sido mesmo o choque de oferta – de produtos e de crédito.



    15 de abril de 2013 às 9:24

    Fantástico o artigo, pela primeira vez, vejo um economista falar com precisão os números do mercado imobiliário local e mundial.



    celia regina dias von linsingen disse:
    15 de abril de 2013 às 9:47

    Muito bom! Explicação clara, racional e pontuada em dados concretos. Concretos mesmo, considerando o trocadilho com o cimento, rs

    Parabéns!



    Widmeyer disse:
    15 de abril de 2013 às 10:02

    Parabéns pelo artigo e comparações.
    Porém, um fator que ainda preocupa os investidores para imóveis na planta é o alto valor do INCC que muitas vezes derrota o lucro de altas modestas.
    Vale lembrar que este índice, responsável pela medição dos custos da construção civil, tem ficado acima da inflação e muitas vezes acima da valorização dos imóveis, indicando que a oferta tem sido maior que a demanda.
    Com a demanda menor, a oferta tende a diminuir e, consequentemente, a demanda por cimento diminuir e o crédito imobiliário aumentar.
    Fatores estes que nos levam a acreditar em uma recessão e não bolha imobiliária!



    Nelson Ázera disse:
    15 de abril de 2013 às 10:26

    Ricardo,
    Como sempre mais um excelente artigo! Você consegue nos dar a exata extensão do que realmente acontece na atualidade! Normalmente, repasso para amigos seus artigos que recebo!Através de palavras simples,faz uma análise, de interesse geral!Parabéns! Um grande abraço!



    15 de abril de 2013 às 10:31

    Caro Ricardo. Como sempre a linha de raciocínio está perfeita. Acrescentaria ainda que num eventual estouro da bolha o único player do mercado financeiro a ser seriamente atingido seria CEF que possui 60% da carteira de crédito imobiliário. Como a CEF é do Tesouro…. Abs, Francisco Avila



    15 de abril de 2013 às 10:40

    Excelente artigo,concordo plenamente com suas palavras!



    Paulo Rossini disse:
    15 de abril de 2013 às 10:50

    Oi Ricardo,
    Excelente artigo e os números comparativos fazem muito sentido, obrigado por compartilhar.



    Eliana Patrícia Stumpf disse:
    15 de abril de 2013 às 11:23

    Direto e reto, além de extremamente oportuno. Economia sem “economes” é isso aí. Parabéns!



    Ilze aureliano disse:
    15 de abril de 2013 às 11:25

    Muito bom Ricardo, como corretora gostei dos argumentos para combater os pessimístas. P A R A B É N S.



    15 de abril de 2013 às 13:07

    Alguns podem dizer que Ricardo Amorim, é um homem extremamente otimista quando se trata de falar a respeito do tema Construção Civil e suas várias vertentes que consolidam este mercado como um todo em nosso país. Com todo respeito ao seu conhecimento em relação a este tema e outros que aborda em relação a economia de nosso país, ele simplesmente processa a matemática da equação proposta. Podemos tomar 03 caminhos , ficar em cima do muro esperando para qual lado é mais “CONVENIENTE” cair, discordar totalmente, aí naturalmente implica em mostrar números contrários embasados em informações de fontes confiáveis, ou arregaçar as mangas e buscar o seu pedaço deste “BOLO” que a meu ver ainda esta chegando a 10% do seu potencial pleno, é pagar para ver, em tempo, eu pago.



    Bruno disse:
    15 de abril de 2013 às 14:03

    Ricardo, belíssimo trabalho. Muito rico e esclarecedor. Faço apenas uma sugestão: Sabemos que o Brasil possui uma grande diversidade econômica entre as grandes cidades, e provavelmente esse equilíbrio entre as mesmas, nos mostre o cenário como vc analisou: “Risco baixo para o país”. Mas se analisarmos apenas um mercado, o Rio de Janeiro, por exemplo, que como vc listou, é a 25ª cidade mais cara do planeta, qual seria o resultado ?? Abs,



    Jayme Alvares disse:
    15 de abril de 2013 às 15:01

    Concordo com sua perspectiva, fico na duvida qto ao indicador do cimento, pois o mesmo serve para pavimento e muros também.

    pergunto: Como vc filtro esse indicador?

    Como sempre nota dez.

    Parabéns

    Jayme Alvares



    Renato de Oliveira Neves disse:
    15 de abril de 2013 às 15:06

    Ricardo,
    Excelente artigo. Eu sempre fui um defensor de que o Brasil dificilmente terá uma bolha imobiliária, até porque a demanda é muito grande, fora a pesquisa/comparação fantásticas que você vez sobre os insumos.
    Além disto investidores que antes aplicavam em outros seguimentos estão aplicando em imóveis. Como diz o ditado, “quem compra terra nunca erra”. Fiz diversas análises pois sou do mercado imobiliário no seguimento corporativo e tenho visto cada vez mais investidores aparecerem. O Brasil é a bola da vez!!!



    15 de abril de 2013 às 20:03

    Além da bolha americana de 2008, qual outra você considera pertinente na história recente e nos seus estudos? Vc tem alguma opinião sobre preços de terras e suas variações em razão da situação econômica? Parabéns pelo texto, mais uma vez.



    Renato Lopes disse:
    15 de abril de 2013 às 20:15

    Excelente artigo, parabéns!



    João Paulo Gonzaga de Faria disse:
    15 de abril de 2013 às 20:23

    Este é o único tema o qual discordo, porém sem dispor de embasamento técnico. Preocupo-me com grande parte das vendas de imóveis entre 2008 e 2013, através de financiamentos de longo prazo feitos em um período de pleno emprego.



    15 de abril de 2013 às 22:03

    Olá Ricardo, o mercado no Brasil ainda tem muito a ser alavancado e também continuo com a confiança do texto anterior. Parabéns!



    Debora disse:
    15 de abril de 2013 às 23:02

    Afinal, define-se que somos pobres mesmo e que a desigualdade ajuda. Que deliram os que acham que temos cacife pra uma ‘bolha’, e que sabemos nos endividar como poucos. Seria isto?



    maria rosa disse:
    16 de abril de 2013 às 12:34

    Gostei muito! Obrigada.



    Roberto disse:
    16 de abril de 2013 às 18:59

    Obrigado Ricardo,estou investindo em imóvel nesse momento e sua explanação veio a contribuir! Parabéns pela clareza de sempre! abs.



    Roberto carvalho disse:
    16 de abril de 2013 às 20:06

    Texto brilhante. Só mesmo um dos maiores economistas do Brasil para desmistificar a falácia da bolha. Estou realizando meus investimentos imobiliários, pois também não acredito em grandes aumentos de preços nos próximos anos e sim na manutenção dos preços vigentes.



    Marcio Araujo disse:
    16 de abril de 2013 às 23:42

    Acompanho há muitos anos os artigos de Ricardo Amorim. Poucos fundamentam-se como ele. Parabéns pelo artigo.



    Alex disse:
    17 de abril de 2013 às 8:53

    Ricardo, vale acrescentar o modelo de financiamento no Brasil nao permite que financie diversos imoveis , que foi uma das principais causas da bolha americana que comprometeu a renda em hipotecas com imoveis de “lazer” e não moradia.
    O Brasil ainda engatinha nos imoveis de moradia e no mercado imobiliario . O resultado das empresas listadas em bolsa, mostrou a falta de preparo tanto das empresas quanto da infra estrutura do pais.



    Eduardo Neves disse:
    18 de abril de 2013 às 18:36

    Mais um excelente material, objetivo, com clareza, com a verdade do nosso mercado! Obrigado por facilitar meu dia-dia…Abraço.



    Luigi Ligabue disse:
    19 de abril de 2013 às 20:01

    Crises nunca sao iguais umas as outras, o Brasil sim vai entrar em crise sim. Explico o motivo, o que resta de crescimento no Brasil é um induzido pelo governo através de crédito para construtores privados, causando um desbalanceamento na distribuição de mão de obra. Quando houver um saturamento de imóveis no mercado os construtores deixarão novos projetos e mostrarão a real situação economica do país.
    Isso ja foi retratado em:
    Unemployment and monetary policy: government as generator of the “business cycle”

    Friedrich August Hayek



    Raul Castro disse:
    22 de abril de 2013 às 21:11

    Excelente artigo.

    Fui a uma palestra semanas atrás, era sobre fundos imobiliários. Na conversa o palestrante informou que devido aos investimentos na Zona Portuária do Rio, os preços dos aluguéis (como um todo) tenderiam a baixar (em regiões adjacentes). O que acarretaria a médio prazo a baixa nos preços dos imóveis. Somente a Zona Portuária ter esse impacto em toda a região do Rio parece um paradoxo, mas soma-se ao exemplo outras áreas com igual investimento.

    Tenho acompanhado o mercado imobiliário e notei que muitas vezes o negócio está aquém dos preços pretendidos. Por isso creio não numa queda brusca de preços, mas em um nivelamento e possíveis baixas sazonais em determinadas áreas.



    23 de abril de 2013 às 0:25

    Ricardo,

    Parabéns por mais este artigo. É um tema recorrente de nossa imprensa querer achar ameaças não só no nosso mercado de crédito imobilário, intimamente relacionado com o setor de imóveis residenciais, como também com o pujante e bem sucedido mercado de fundos imobiliários, que tem nos imóveis comerciais seu principal foco.



    Samir disse:
    24 de abril de 2013 às 16:07

    Parabéns Ricardo. Mais um belo artigo, claro, conciso e bem fundamentado. Compartilho da mesma opinião sobre esse mercado e vejo nele grandes oportunidades.



    Maria da Paz Moreira de Jesus disse:
    26 de abril de 2013 às 8:00

    Olha…muito bom seu artigo!!! Sou corretora de Imóveis e peço licença para compartilhar este artigo entre meus companheiros.

    Obrigada.



    Jairo disse:
    29 de abril de 2013 às 10:24

    Esse cara é muito bom.



    Carlos disse:
    4 de maio de 2013 às 16:14

    Enquanto o Brasil continuar com a roda girando, não haverá crise imobiliária. Mesmo com os preços dos imóveis, muitas vezes fora do controle, há sempre consumidores estimulados pela facilidade de crédito, mesmo com a tal bolha, a crise nesse mercado passa longe.



    Vera Lígia disse:
    6 de maio de 2013 às 8:30

    Muito Obrigada pelo esclarecimento. Ótimo, seu artigo veio a esclarecer muitas dúvidas perante aos meus investidores, principalmente no que diz respeito à honestidade do brasileiro quanto ao pagamento de suas dívidas.
    Parabéns.



    Waldir Rodrigues Alves disse:
    9 de maio de 2013 às 16:04

    Matéria cabeça – gosto do Amorim e acompanho-o toda semana.
    Gostaria q ele fizesse um estudo sobre produção e consumo de “proteína” e posicionasse o Brasil nesse contexto.
    Abs Amorim – te conheço da XP



    Gustavo Amorim disse:
    9 de maio de 2013 às 17:46

    Ricardo,

    No ano passado me veio a intuição de que era hora de comprar um apartamento, no entanto muitas pessoas diziam que o cenário não era favoravel, que seria uma imprudência e bla, bla, bla. .
    Costumo confiar muito na intuição, mas como sou engenheiro de formação, bons fundamentos racionais também me ajudam a tomar decisões. Portanto resolvi pesquisar e encontrei seu texto. Ao le-lo percebi coerência, lucidez e boa fundamentação, o que me deixou bem tranquilo para seguir o que a intuição já me dizia.
    Sou de Belo Horizonte, mas comprei o apartamento em Fortaleza, ou seja, na cidade com maior potencial de valorização e menor risco de desvalorização.
    Sinceramente acho que se além de conhecimentos teóricos os economistas, e outros profissionais também, procurassem desenvolver e seguir sua intuição, teriam uma visão muito mais acurada da realidade.
    Percebo que além de ter muito conhecimento você é um sujeito intuitivo e coerente, uma combinação muito interessante. Parabéns e obrigado por compartilhar.
    Por falar em Platão, ele e seu mestre costumavam confiar muito nas orientações dos daimones. 😉
    Abraço,
    Gustavo Amorim.



    Marcos K disse:
    29 de maio de 2013 às 21:59

    O novo cenário que se instala na economia vai mostrar que 2012 foi o ultimo suspiro. Agora é só queda.



    giusepina iaquinto disse:
    29 de maio de 2013 às 22:14

    Mas será que devemos pensar só no valor em si dos imóveis… a qualidade de vida está cada vez pior e com esse abismo social e leis que não são aplicadas, impunidade…. está dificel ter credibilidade… Aliás, está quase uma ” guerra de todos contra todos”



    Eduardo disse:
    2 de junho de 2013 às 0:22

    Não tenho elementos para contestar a posiçao, entretanto, apenas como um curioso, fico me questionando sobre o seguinte fato: na regiao onde moro há dezenas de lançamentos imobiliarios. Fui verificar as condições e verifiquei que nesmo com um sinal vultoso a prestação seria acima de 6.000,00. Ou eu estou muito pobre ou todo mundo está muito rico!!
    Se o comprometimento da renda deve ser na ordem de 30%, o sujeito teria que ter uma renda de 20.000,00!!
    Os brazukas estão com essa bola toda???



    Helcio Furlan disse:
    2 de junho de 2013 às 1:01

    Olá Ricaro. Parabéns pelo artigo e pelo site.

    Você acha um bom momento para investir em imóvel para alugar?

    Estou com receio de comprar um imóvel e depois vê-lo desvalorizar nos próximos anos.

    O Banco Central acabou de elevar os juros em 0,5 pp. Será que vai impactar muito o mercado imobiliário?

    Um abraço,

    Hélcio.



    eduardo disse:
    5 de junho de 2013 às 17:03

    Concordo que não há bolha em grande parte do mercado, mas no Rio, onde um apartamento da classe media de 2 quartos vale entre 500.000 a 1.000.000,00 com prestaçoes de 4, 6 ou 8.000,00 ??? Que eu saiba, o salário de um Senador gira na faixa dos 25.000,00. Senador mora em 2 quartos na Tijuca ?? Tem algo estranho.



    Fabio disse:
    27 de junho de 2013 às 22:14

    Ricardo, acho que seria conveniente analisar o aumento do preço dos imóveis versus o aumento de renda da população brasileira. Certamente, o aumento da renda não acompanhou a valorização dos imóveis, o que causa um descompasso grande entre o poder aquisitivo da população e os novos preços dos imóveis no Brasil.



    Edson Linhares disse:
    3 de julho de 2013 às 8:10

    Parabéns pela clareza e objetividade do artigo.
    Ajuda e muito a entender a realidade que vivemos hoje e a preocupação com a “bolha imobiliária”.
    É bom saber que estamos ainda distantes desse perigo.
    Forte abraço.



    18 de julho de 2013 às 20:46

    Ricardo , com relação ao cimento, lembro que no modelo de construção no Brasil , se consome muito mais cimento do que em outros países!
    No Brasil ainda assentamos bloco por bloco ou tijolo por tijolo na maior parte das obras. Em outros países outras tecnologias são muito mais usadas que nao necessitam de cimento! Parabéns pela matéria! Abraço



    José Monteiro Filho disse:
    19 de julho de 2013 às 20:00

    A matéria mostra aspectos estatísticos/comparativos, onde mostra com clareza que nosso País tem um enorme déficit nesse setor! Daí, concordo com tais elucidações! Obrigado pelo estudo! Por isso, continuo dizendo, o setor imobiliário continua sendo o melhor investimento!



    João Santos disse:
    25 de julho de 2013 às 19:12

    Perfeito sua análise, no dia a dia alguns ajustes sim, mas somente isso, o consumidor está muito consciente no momento de assumir dívidas e usa o poder de barganha sempre controlando os preços, neste momento a compra por impulso quase que não existe.



    25 de julho de 2013 às 20:17

    Por fim, como anda a capacidade de pagamento dos brasileiros?

    Amigo, você fez uma ótima analogia. Mas o governo se preocupa é com o comprometimento de renda dos brasileiros, sabendo que ele próprio não reajusta o salário comparado aos países que você fez a analogia.



    Mário sérgio nogueira disse:
    25 de julho de 2013 às 23:40

    Perfeita explicação! Mais claro impossível.Feita com estudo aprofundado,Parabéns!



    Neto disse:
    26 de julho de 2013 às 1:40

    Excelente, sendo assim vou continuar no aluguel que está menos de 0,3% do valor do imóvel por mês, sendo portanto muito mais vantajoso manter o dinheiro aplicado. E quanto mais subirem os preços menor vai ficar a relação uma vez que o aluguel é pago com dinheiro próprio e não financiamento, o que, na minha opinião é o motivador do alavancamento dos preços dos imóveis.



    16 de setembro de 2013 às 11:32

    Muito bom artigo!



    Bruno disse:
    23 de setembro de 2013 às 22:52

    Bom, mas acredito que um fator importante que é a relação de capacidade salarial anual per capita X valorização imobiliária sao importantes e foram ignorados nesta equação, podendo levar a pobre interpretação de mercado.
    No final das contas quando se coloca um imóvel a venda a realidade é bem diferente mercado mostrando sinais de “murchaçao” desta bolha imobiliária.



    Wanderlei Zapelini disse:
    6 de outubro de 2013 às 17:16

    Muito bom!
    Mas alguns fatores não foram levados em consideração, temos uma das mais altas cargas tributárias do mundo, um brasileiro se endivida muito mais que um americano com uma quantia muito menor de dinheiro, portanto é impossível chegarmos a nível de crédito imobiliário de 50% do PIB como ocorreu em outros países e nossa construção civil trabalha com métodos muito ultrapassados de construção o que obviamente encarece os imóveis pois se contrói muito menos com um custo mais elevado.
    Mas caro Ricardo, meus parabéns pelo artigo



    Wanderlei Zapelini disse:
    6 de outubro de 2013 às 17:18

    Quero complementar o meu comentário anterior, temos uma das mais altas cargas tributárias do mundo e taxa de juros, que encarecem os empréstmos imobilarios no Brasil.
    Grato.



    SERGIO disse:
    6 de outubro de 2013 às 17:47

    Matéria muito bem explanada, porem refletia uma situação de mercado em abril. Em setembro o cenários do estoque de imoveis novos já é outro, somente no Rio de Janeiro, existe mais de 6.000 imoveis que estao encalhados nas principais incorporadoras e construtoras. Esse fato se reflete em pelo menos nove capitais do país. A negociação aqui no Rio em setembro para compra de imoveis na faixa acima de R$ 700.000 é em média de 35%, não se limita a pagamento somente a vista, pode ser financiado tambem. O governo federal percebendo essa queda, imediatamente corrigiu o valor de imoveis financiados pelo SFH de R$ 500.000 para R$ 750.000 para Rio e SP e aproximadamente R$ 600.000 para demais estados. Tenho imobiliaria no Rio e Belo Horizonte e percebemos uma quedaa partir de maio e esta se acentuando, em ambos os mercados, somente em setembro houve uma queda de 35% no Rio e de 28% em BH, porem em contatos mantidos com empresarios do setor, a bolha furou, as quedas vão se acentuar.



    Ze pedro disse:
    6 de outubro de 2013 às 23:45

    Boom imobiliario.. Brasileiro comprando imovel como se fosse carro! 10 mil de entrada 30x vc escolhe o valor e depois paga as chaves!! Tudo lindo!!! Tudo sendo vendido como se fosse a melhor opção do mundo.. Pessoas sem instrução comprando e vendendo apenas pra aproveitar a boa fase e lucrar ou tentar…
    Pra mim comprar é quitar o imovel, comprar como citado acima dando um sinal e pagar as mensais quaLquer um consegue! Juntar 2 ou 3 rendas pra pegar um financiamento… Até que não é dificil! E no dia a dia? Contas da familia + contas do imovel + financiamento … Desse booom de vendas quantos ja foram quitados? Quantos estao financiados?? Quantos ja foram entregues pro banco ou pra construtora por falta de credito ou condicao do proprietario??

    No boom de venda de automoveis foi a mesma coisa! Hoje em dia os maiores bancos estao fazendo leilão atras de leilao de veiculos que sao devolvidos para os bancos pois os proprietarios nao tem condicao de pagar…

    E os imoveis como ficam
    ???

    O boom no preço está sendo cada vez mais alto e o do salario do brasileiro? Houve esse boom?
    É certo pagar 500 mil num ap de 30metros em Sp??

    Não ha bolha mesmo?? Os preços ainda tendem a subir? A renda do brasileiro está aguentando pagar??
    Juros abusivos nos financiamentos….(Na comida no transporte na segurança, na saude em tudo!)

    Imovel de 200 mil dobrando o preço em 1 ano… E em 2 quase triplicando? Padrao de qualidade zero! Lajes fajutas, paredes de drywall, portas ocas e assim por diante! Padrão de qualidade zero! Tudo muito mal feito! Acustica zero! Qualidade zero! E o preço….

    Banco e governo dizendo que está tudo perfeito!
    Povo sendo manipulado… Igual ao preço de automóveis onde nada justifica custar o que custa! Mas o brasileiro gosta de mostrar, ostentar e pagar caro! Por isso que a lojinha ainda funciona e cada vez é mais caro! Pagar caro é legal! Somos trouxas e achamos que ta tudo certo! Enquanto o povo não der um basta tudo só tende a aumentar! Abraço



    7 de outubro de 2013 às 11:14

    Realmente bom o texto, porém tudo é relativo. Se é uma bolha ou bexiga não entrarei no mérito. Não estou preocupado com o nome. O fato é que os altos preços tem atrapalhado em muito o mercado em que atuo na Zona Sul do Rio de janeiro. Sou corretor de imóveis, nunca estive tão bem preparado e nunca vendi tão pouco e tive tanta dificuldades para vender como o momento atual. Alguma coisa está errado. O problema não é só meu são também das pessoas que se desgastam tentando comprar e vender e não conseguem.



    7 de outubro de 2013 às 11:49

    Concordo plenamente com o estudo, o que pode estar acontecendo é uma suave desaceleração nos preços com relação a 2012, mas baixar o preço, jamais.
    Fundos Imobiliários; uma boa opção de investimentos a longo prazo e pra investidor que busca renda de aluguel e quer tranquilidade.
    Incomparável!!



    Evandro disse:
    7 de outubro de 2013 às 11:59

    Excelente artigo Ricardo!! Só achei estranho falar que Campinas é uma cidade barata, dentre as cidades da região, ela sem dúvida é a mais cara para investir em imóveis. O retorno pelo investimento até existe mas não é uma das melhores na minha opinião.



    7 de outubro de 2013 às 18:22

    Caro Ricardo, Alguns economistas de plantão arriscam discorrer sobre uma possível bolha no mercado imobiliário, baseando-se no que aconteceu nos EUA. Nossas garantias de crédito são fortes, assim como nosso mercado crescente baseia-se na demanda existente, crédito disponíveis e programas existentes. Este tripé é o que garante a sustentabilidade do mercado, funcionando como sinalizador do processo. A economia aquecida também serve de parâmetro, pena que a visão e planejamento do governo brasileiro chega no máximo até médio prazo.Parabéns pelo artigo, sempre aprendo com você. Forte abraço



    Eurico disse:
    15 de outubro de 2013 às 13:14

    “Uma bolha é algo contagiante que nasce da percepção das pessoas que é fácil ganhar dinheiro com algo. O entusiasmo é alimentado pela midia, que ajuda a inflar a bolha. Todo mundo pensa sobre os tópicos da moda e ninguém quer saber sobre o que não está em foco. As pessoas reagem com emoções, não conseguem ficar de fora quando entendem que é fácil ganhar dinheiro de alguma forma. Imagine se não houvesse psicologia nesse processo todo, se todo mundo tivesse expectativas racionais. O problema é que isso não existe. As pessoas acham que as coisas são estáveis e não vão se dar conta de que os preços podem cair até eles cairem.” – Robert Shiller, ganhador do Prêmio Nobel de Economia 2013, previu, em 2005, a bolha imobiliária nos EUA.



    Ricardo Chaves disse:
    15 de outubro de 2013 às 14:48

    Desculpe o novo post, mas os corretores imobiliários no Rio estao virando camelos de imóveis, andam pelas ruas com placas, DESESPERADOS, para vender. Os clientes sumiram dos plantões. As grandes imobiliárias fornecem listagens e mais listagens para os corretores ligarem 100 / 200 ligações/dia para vender um imóvel, andam como mendigos pelas ruas passando privações para pegar o cliente que DESAPARECEU dos caríssimos e suntuosos estandes de venda. Não preciso ser gênio para ler que o mercado não está como pintado.



    Abel R. Reigada disse:
    19 de outubro de 2013 às 1:16

    Ricardo,
    Sua capacidade de articulação é muito sofisticada. Admiro seu trabalho. Mas achei seu artigo sofismático. Medir consumo per capita de cimento, como indicador de haver risco de bolha ou não, não é determinante. Por exemplo, a hipotética demanda do cimento para uso em obras públicas. Numa eventual onda de investimento governamental em obras de infra estrutura, o consumo de cimento aumentaria vertiginosamente e nem por isso o mercado imobiliário seria afetado.
    Da mesma forma, comparar o nível de preços imobiliários das várias cidades do Brasil, com base na renda disponível. Por acaso houve ponderação da distribuição dessa renda, pra julgar o real potencial incremental do endividamento/pib? A referência dívida/pib de 50% pode não significar muita coisa, se no Brasil os 5% mais ricos tem mais de 70% do PIB. Enfim, são todas inferências válidas e objetivas, mas podem não ter significância ou aderência alguma à realidade. É como você disse, em 2 ou 80 anos saberemos. Abraços.



    Gileno Ferreira disse:
    20 de outubro de 2013 às 8:33

    Ricardo,muito bem observado seu artigo. Vale ressaltar, na minha opinião que preçoo do metro quadrado elevado, infelizmente, ainda faz parte daquela velha cultura dos empresários gananciosos(cultura da antiga burguesia). Só tem um detalhe, “Quem ainda manda no Brasil, pra quem não sabe, é o povão e através do direito do voto”.



    marcio disse:
    9 de novembro de 2013 às 13:40

    Veremos!!!



    Wemerson Silva disse:
    24 de novembro de 2013 às 18:21

    Muito bom, claro e objetivo.



    Zenaide Costa disse:
    24 de novembro de 2013 às 18:28

    Muito obrigada.

    Mais um excelente artigo!

    Abraços



    Luiz Antonio disse:
    24 de novembro de 2013 às 18:44

    Excelente artigo Ricardo, sou arquiteto e trabalho quase exclusivamente com novos empreendimentos.

    Não muito tempo atrás um artigo publicado no Globo trazia que 24% do preço do imóvel é burocracia, fora claro todos impostos e encargos inerentes ao sistema.

    Assim temos o mais caro Iphone, um dos mais caros Big Macs e um custo de construção “ainda” em patamares baixos por conta da baixa remuneração do setor, ao analisar outros mercados vemos que nosso custo de construção é marginalmente 40% de países desenvolvidos o que tende a diminuir ao longo dos anos, ao contrário do que ocorre com nossos impostos que só tendem a subir.

    Nosso terreno é caro, não pela escassez de lotes mas sim pela infra-estrutura ruim o que impede deslocamentos e concentra a população urbana promovendo uma demanda muito maior pela localização do imóvel.

    Confiram o relatório abaixo, tem páginas com custo/m2 em vários países.

    http://www.turnerandtownsend.com/TT_ICC_Report_Single_Pages_j98uI.pdf.file



    João Furlanette Coneza disse:
    24 de novembro de 2013 às 19:30

    Amigo Ricardo Amorim,parabéns pelo artigo…gostei mais desse final “Se você está na esperança dos preços despencarem para comprar, espere sentado” já estou preparando o sofá,a cama…Estou convencido que as incorporadoras estão aplicando o golpe da pirâmide em quem compra imóvel no Brasil. E, pelo visto, aquele que neste momento estiver usando suas suadas economias para adquirir a tão sonhada casa própria está no lugar daquele idiota que entrou por último e vai ficar no prejuízo.
    Todos sabem que entre os principais anunciantes (principalmente de veículos impressos) estão exatamente as incorporadoras e seus lançamentos imobiliários. Isso deve explicar, em parte, o porquê de esse setor ser tratado pela mídia de forma tão benevolente e acrítica, para não dizer suspeita e criminosa. Observem como, quando de algum lançamento, estão lá as “informações”: todas as unidades foram vendidas em um final de semana! A valorização tende a continuar em ritmo expressivo, apesar da queda no poder aquisitivo da população! O mercado imobiliário continua em ascensão, apesar da crise iminente! Tudo mentira.
    Estou acompanhando outras variáveis das construtoras,os preços de suas ações na bolsa de valores com os balanços trimestrais que são divulgados e que apresentam algo muito interessante:prejuízos trimestrais de construtoras de peso no mercado brasileiro,posso citar a rsid3(rossi)pdgr3(pdg)entre outras….existe algo que não sabemos,elas não pagam dividendos aos acionistas(algumas pouca coisa)os preços das ações estão em queda livre e estão piores que a crise de 2008…uma hora alguém vai pagar essa conta…amigo,respeito muito a sua posição,mas vou esperar sentado…um abraço e parabéns pelo artigo.



    25 de novembro de 2013 às 6:37

    Não acredito em bolha imobiliaria, como tambem não acredito em mercado de venda de imoveis aquecido com o preço que so tende a subir, a midia dita a moda, como não teremos a bolha, teremos a crise economica e eu em especial vou pagar pra ver.



    Carlos Alberto Parreira disse:
    25 de novembro de 2013 às 8:58

    Ricardo
    Gostei muito do seu artigo.Inteligente,esclarecedor e muito bem fundamentado e, me tranquilizou, pois gosto de aplicar no setor e tinha dúvidas.
    Sou seu fã.



    José Carlos Campos disse:
    25 de novembro de 2013 às 9:21

    Ricardo, muito boa sua análise. O Brasil ainda está muito carente de moradias e o sonho de todo cidadão de ter a sua casa própria só começou a se concretizar depois do plano Real com a queda da inflação, juros mais baixos, maior oferta de crédito e investimentos estrangeiros e também nacionais em todos os setores da economia gerando mais empregos e consequentemente mais procura e venda de imóveis. Também não acredito em bolha imobiliária por termos um mercado muito diferente do que aconteceu nos EUA e Europa. Se continuarmos com bons níveis de emprego, inflação sob controle e investimentos públicos e privados, continuaremos a ter demanda por imóveis tanto para suprir a demanda por moradia, bem como imóveis para comércio e indústria.



    Marcos Celles disse:
    25 de novembro de 2013 às 9:25

    Ricardo, as análises de números podem ser feitas para apontar o que acreditamos ser verdade. Pode ser que outro economista com os mesmos números apontem um cenário mais fatalista. Dito isto, concordo que o mercado imobiliário no Brasil, não corre risco de uma bolha, pelo menos em futuro próximo. Quanto aos que atribuem os altos valores somente aos empresários do setor, devemos ver que os sindicatos pressionaram e os salários para o setor tiveram grande aumento nos últimos anos, os donos dos terrenos ficaram tão “gananciosos” quanto. Então a equação é um pouco mais complexa do que pensam alguns, e não tão simples como querem outros. Nossa política econômica errática, estilo bombeiro, faz com que os empresários tenham que montar colchões, para eventuais medidas econômicas que atrapalhem seus setores. Para evitar maiores riscos, temos que ter uma política clara e com visão de longo prazo. Só assim os investimentos poderão ser feitos com possibilidade de mais acerto.
    Parabéns pelo artigo.



    Luiz Mallet disse:
    25 de novembro de 2013 às 10:47

    Salvando-se o melhor juízo, na terra da jabuticaba tudo pode acontecer… A opinião dos Srs. Eugene Fama, Lars Hansen e Robert Shiller (prêmio Nobel de Economia em 2013)tem pertinência e merece o nosso crédito. Aqui no Rio de Janeiro existem milhares de imóveis vazios, com placas de VENDO e ALUGO afixadas nas janelas, primeiros indícios dessa mesma “bolha” que foi prevista na Espanha, onde 1.500.000 imóveis estão vazios, sem pessoas interessadas. Pelo sim pelo não, vou aguardar o término dos eventos esportivos programados para o Brasil e ver como é que as coisas vão ficar e ver quem realmente estava com a razão. Premio Nobel é Prêmio Nobel !



    Marta Niar Meyer disse:
    25 de novembro de 2013 às 11:26

    Obrigada! Esta informação é de grande valia para nós, os corretores de imóveis.
    Ótimo argumento para o cliente que diz: Vou deixar para para comprar no ano que vem, pois com a grande oferta de lançamentos imobiliários, o mercado imobiliário vai ter uma queda razoável.



    Carlos Alberto Moura disse:
    25 de novembro de 2013 às 12:55

    Outro aspecto importante não relatado e o nosso deficit por moradias e a taxa de crescimento populacional que diminuem ainda mais esse risco assim como o nosso sistema de avaliação e garantias que resguardarão sempre os investidores somando-se ao Imóvel moeda forte o valor de aluguel e valorização do bem assim como o mercado comprador estável são conjunturas importantes a serem avaliadas nesse contesto.



    Deborah disse:
    25 de novembro de 2013 às 13:35

    Parabéns! Até que enfim alguém com um pouco de sabedoria sobre o mercado imobiliário.
    Sou do mercado imobiliária e vejo que os imóveis não param 6 meses em estoque, alguns se vendem em 10 dias, o brasileiro, tem carros e não tem imóveis, e hoje estão pagado aluguéis com valor de parcela de compra do imóvel, por todos esses motivos as vendas estão de vento em poupa…



    Thiago disse:
    25 de novembro de 2013 às 13:37

    Olá Ricardo td bem?

    Gostaria de colocar tres pontos importantes neste racioncínio e pedir sua opnião.

    – região metropolitana de São Paulo
    – região do interior de sao Paulo ( proximidades de campinas )
    – capitais de importancia financeira ao país.

    São onde estão as grandes concentrações de renda, de contratações de empréstimo e etc… Toda a estrutura do país está apoiada sobre estas regiões. Isto é muito claro em nosso país. Então se vc refizer a análise sobre ela como ficaria sua análise? Difícil né… Exatamente por isto que eu vejo a bolha como um risco tão longe quanto o final de uma copa do mundo… Onde o estado terá muitas dívidas a honrar… e qualquer crise externa será o estopim de grandes problemas para todos os setores.



    marcello disse:
    25 de novembro de 2013 às 14:29

    E não dá p/ comparar apenas o uso de cimento, pois países como os EUA grande parte das rodovias, são feitas com concreto, o que não ocorre no Brasil!



    Nissim disse:
    25 de novembro de 2013 às 15:15

    Minha humilde opinião é de que os valores dos imóveis não deve diminuir a menos que haja redução nos custos da construção, que seria possível pelo aumento do consumo.



    Thiago disse:
    25 de novembro de 2013 às 17:21

    Otimo artigo.



    GAVIOLI disse:
    25 de novembro de 2013 às 20:53

    Sou corretor de imóveis e sua opnião pesa muito no nosso ramo, onde esse tipo de matéia envamos por e-mail para nossos clientes para reforçar o que sempre falamos, você é uma referência para muitos profissionais que atuam na corretagem. Você só tem a acrescentar pois quem vende apartamentos em lançamento, sabe realmente a realidade do segmento imobiliário e o cliente insiste em bater nessa tecla de “BOLHA IMOBILIÁRIA” , lógico que são os mais desinformados.



    AGNALDO FERREIRA disse:
    26 de novembro de 2013 às 2:18

    Magnífico artigo. Eu nunca acreditei que o Brasil dificilmente teria uma bolha imobiliária, até porque a demanda sempre foi , realmente satisfatória ,e grande o suficiente .E isso dados de pesquisas anuais , fora a pesquisa , tem também as comparações fantásticas . O qual se vê a respeito de investidores e investimentos.
    E isso , sem contar investidores, que antes aplicavam em outros seguimentos, que… migraram se para imóveis. Como diz um veeeeelho ditado, “ Quem compra terra nunca erra ”. Modéstias a parte ,mas como um bom analítico do assunto,rs , faço alguns análises , pois sou do mercado imobiliário no seguimento corporativo e tenho visto cada vez mais , investidores se rendendo sem medo, a esse lado .E claro..sabemos também , que o Brasil além de ser a bola da vez , está em constante alta…rs…ABRAÇOS



    Maria de Lourdes disse:
    26 de novembro de 2013 às 12:16

    Ricardo, gostei das suas observações, no entanto tem área em SP, tipo Vila Nova Conceição, que o preço do m2 não condizente com a realidade.



    João Elio disse:
    26 de novembro de 2013 às 12:55

    Exatamente caro Eurico,assim começou o tombo nos preços lá na América do Norte, a liquidez evaporou e não se vende mais nada… Agora aqui como o Marcio diz – veremos!



    Edward disse:
    26 de novembro de 2013 às 15:22

    Admiro suas análises, que sempre acompanho no Manhattan Conection. Mas acho que este artigo só convence quem já tem seus investimentos no setor. Como leigo no assunto, o que percebo é que há seis anos adquiri um imóvel que hoje eu não teria como comprar ; e que, na vizinhança, acumulam- se os anúncios de venda , há vários meses sem qualquer movimentação. Se não for bolha, pode- se chamar de desconfiança, apatia, aversão ao risco ou pura e simples incapacidade financeira. Abraços.



    Rodrigo disse:
    26 de novembro de 2013 às 17:59

    Realmente não tem bolha! Tem um monte de gente sobrando dinheiro, muito mais do que apartamentos sobrando! Os dez e-mails que recebo por dia com “oportunidades” de imóveis que irão se valorizar 200% são um sinal de que tem pouca oferta. E embora eu não seja economista, para entender a lei da oferta e da demanda não precisa ter muito conhecimento. Obrigado Ricardo por nos mostrar que “desta vez é diferente”…



    Paulo disse:
    26 de novembro de 2013 às 22:27

    Faltou comentar o aumento da mão de obra e a escassez dela mesmo assim, ainda a grande procura que existe pela CASA PRÓPRIA, toda vez que assistimos em programas de prêmios na TV ou loterias a primeira coisa que as pessoas dizem é, vou COMPRAR MINHA CASA PRÓPRIA, portanto ainda tem muita gente precisando, e também muito investidores compram, vamos ver até quando isso irá se manter. Uma das piores coisas é ver construtoras demorando para fazer a entrega e pior ainda querer cobrar mais porque a valorização foi muito alta. Paladino.



    Frederico Bevilacqua Alves de Lima disse:
    27 de novembro de 2013 às 12:32

    Ricardo,ótimo artigo! Muito bem embasado em números. Vejo que no Brasil o que houve no mercado imobiliário dos últimos foi reflexo da melhoria no nível de renda média da população, o que proporcionou a entrada de boa parte da população num mercado de consumo até então restrito. Isso impulsionou uma demanda represada de aquisição de imóveis, sobretudo residenciais. No entanto, hoje o principal desafio é melhorar ainda mais o nível de renda das pessoas, pois de certa forma o aumento da demanda gerou uma supervalorização em um espaço muito curto de tempo.



    Aklexandre Bomfim disse:
    27 de novembro de 2013 às 12:39

    Ricardo,muito pertinente sua informação, o mercado se mostra solido e com grandes possibilidades de crescimento, parabens!



    Digitei Com disse:
    27 de novembro de 2013 às 18:48

    Realmente um artigo de qualidade. Adorei o artigo, e também acho que estamos com um risco baixo para uma bolha imobiliária no Brasil. Mas cautela é sempre bom!
    Um abraço.



    Dario Loriato disse:
    27 de novembro de 2013 às 22:53

    Ricardo,
    As variaveis utilizadas nao sao suficientes para prever a existencia de uma bolha. Eu creio que a bolha no Brasil nao e imobiliaria, mas e uma bolha do pais inteiro. Os custos/precos no Brasil estao elevadissimos devido ao alto fluxo de capital estrangeiro, que quando comecarem a voltar as suas origens, o consumo diminuira… E assim a bolha chamada Brasil estourara.
    Sorte Brasil!



    Eduardo disse:
    28 de novembro de 2013 às 8:41

    Não sou especialista, mas observando os fatos abaixo, chego a conclusão que, no mínimo, algo está errado no mercado imobiliário:
    – Comprei um apartamento em 2008 por X. Hoje, o apartamento vale 2X, 100% de valorização. Meu salário, porém, não dobrou, longe disso.
    – O preço da construção também não aumentou no mesmo ritmo.
    – Os limites e prazos de financiamento da Caixa e demais bancos aumentaram em razão do aumento dos imóveis, ou foi justamente o contrário que ocorreu – preços pressionados pra cima pela maior oferta de crédito?
    – O poder de compra e liquidez da classe média vem caindo nos últimos anos, já é comprovado. O que acontece quando uma grande parcela dos compradores não puderem pagar as dívidas estratosféricas que fizeram para comprar apartamentos de 500 mil reais ou mais?
    – Das pessoas que conheço que adquiriram imóveis na planta nos últimos 4 anos, e tentaram desfazer o negócio ou revender o imóvel, 100% saíram no prejuízo, ou tiveram de colocar a construtora na justiça.



    Guilherme disse:
    30 de novembro de 2013 às 19:27

    Apenas concluindo, nao e apenas o mercado imobiliario que vai falir. O Brasil inteiro vai quebrar. Inflacao, juros, desemprego etc…se as coisas continuarem assim, vejo esse futuro. Que me desculpem os que discordam.



    Fernando disse:
    30 de novembro de 2013 às 21:21

    Acho que pode haver uma bolha sim. Estes eventos não são calculaveis ou facilmente decifrados numericamente seja por numeros ou eventos. As variaveis são multiplas e as opiniões são sempre especulativas. É facil chegar a uma conclusão de sim ou não conforme voce pese mais ou menos alguma variavel. Porem algo não parece muito certo com o preço dos imoveis. Se em Sao Paulo o preço em diversas areas é de 15.000/m2 isso significa que um imovel de 100m2 pode custar 1,5 milhão. Um individuo de classe alta que ganhe 10.000 por mes levaria a vida inteira pra comprar um mero apartamento de 100m2 ??? Nao estamos falando de uma Nova York, Londres ou Toquio. Estamos falando de uma cidade sem infraestrutura, sem grandes atrativos culturais, altos impostos, sem segurança….estou especulando…mas algo não cheira bem. O preço dos imoveis esta totalmente incompativel com a renda da população.



    Pedro Sa disse:
    7 de dezembro de 2013 às 19:59

    Se analisarmos o crescimento da renda media do brasileiro x endividamento x preço dos imóveis nos últimos 5 anos veremos claramente que estes preços não tem sustentação. Se verificarmos a taxa de indinplencia de financiamentos imobiliários junto a CEF fica ainda mais evidente.



    SERGIO disse:
    8 de dezembro de 2013 às 1:07

    Infelizmente a bolha existe e já estamos sentido a queda nas vendas a pouco mais de 60 dias. Nas grandes capitais (Rio, Belo Horizonte, Porto Alegre, São Paulo e Recife) a queda já é bastante acentuada, porem acredito que a partir do primeiro trimestre de 2014, a coisa vai piorar e muito. Sou do ramo imobiliario e ja sinto na minha imobiliaria uma queda de 30% em relação ao mesmo período do ano passado e a coisa vem se repetindo mes a mes. Gostaria muito que não fosse verdade, mas….



    Teixeira disse:
    8 de dezembro de 2013 às 1:53

    Lamento que a mídia a serviço de interesses econômicos, continuam deturpando a realidade. Estamos prevendo para 2014 uma tempestade perfeita, culminando ainda com ano eleitoral, onde o governo não efetuará os ajustes fiscais necessários a nossa economia.O governo controla a inflação através de aumento constante da taxa de juros, a meta da inflaçãoé de 4,5% ao ano e estamos no teto da meta, beirando 6 ou 6,5% ao ano. A cada vez que o governo aumenta a taxa de juros, impacta na mensalidade do financiamento do SFH, pois os juros pagos são 9% + TR esqueceram? Vejamos se o mercado esta aquecido, por que o governo recentemente aumentos o valor de financiamento para R$ 750.000 (FGTS), para uma demanda reprimida não consigo entender por que o governo aumentou o prazo de financiamento de 360 meses para 420 meses? Vejo muitos comentários a respeito de custo de lançamentos, mas e os imóveis usados? Qual a vantagem de comprar um apartamento para alugar e receber 0,3% de retorno no aluguel? Senhores, não quero colocar agua no chopp de ninguem, mas acredito que antes de acabar a copa, os preços já vão estar em processo de ajustes. Sou corretor de imoveis e dono de imobiliaria, já repararam a quantidade de anuncios em classificados, geralmente não se coloca anuncios para compra e sim para venda, mas ja repararam a quantidade? Somente em Copacabana tenho em um unico predio 5 apartamentos de quarto e sala a venda (usados), tenho dois no mesmo andar, um de frente para o outro e não tenho visitas agendadas para esses imoveis a mais de 40 dias. Também não acho que seja o fim do mundo, mas que ajustes acontecerão e serão fortes, não tenham duvidas disso. Compare a ações que dão lucro rapido na bolsa de valores, quando sobe rapido demais, a queda é inevitavel para realização de lucro. Espero que ninguem perca o sono por causa disso, mas no nosso ramo, nem tudo são rosas….



    ROGÉRIO SANT'ANNA disse:
    8 de dezembro de 2013 às 10:57

    Sou consultor imobiliário em BH, faço pequenos investimentos pessoais, em imóveis. Acho que houve nos últimos anos uma valorização atípica, devido a fatores como: maior oferta de crédito, melhoria nos níveis de salários, e até mesmo pela demanda reprimida, principalmente por produtos mais voltados para classe média. A tendência é uma acomodação do mercado exatamente pelo suprimento que começa a acontecer, decorrentes do auge da procura em 2010 e 2011 que ora estão sendo entregues ao mercado. Principalmente pelos repasses de investidores que vislumbraram na ocasião oportunidades de ganhos expressivos. Essa é a humilde opinião de alguém que acredita nesse mercado que é responsável por um círculo virtuoso que beneficia inúmeros outros segmentos!



    César Augusto Pinto Neto disse:
    9 de dezembro de 2013 às 9:11

    A cautela está no programa MINHA CASA MINHA VIDA. Se o Governo não redefinir regras condizentes com os novos patamares de renda, todas as construtoras abrirão mão da faixa acima de R$1.600,00 até R$3.000,00. Todas estão dirigindo seu arsenal para imóveis de médio e alto padrão. E estes por sua vez, poderão sim criar uma bolha na Classe Média C+ e B. Hoje, quem pode segurar nosso crescimento na construção civil, ainda são as classes C- e C, que respondem a 50% do mercado total. Estas mesmas construtoras inflacionaram o MCMV. Unidades de 47m2 que eram comercializadas a 59 mil há 3 anos, hoje o são por 135 mil. Um absurdo sem tamanho. Elas reclamam do programa que ajudaram a implodir, com más gestões internas de G&A elevado. Como sempre, visando lucro sem competência para tal,



    Nabil Jamal disse:
    9 de dezembro de 2013 às 9:52

    O Ricardo saca demais. É disparado o melhor economista do Brasil.



    Nabil Jamal disse:
    10 de dezembro de 2013 às 8:25

    As pessoas que ficarem esperando os preços dos imóveis baixarem para comprar, terão a seguinte lápide em seus túmulos: “Morreu esperando os preços dos imóveis cairem”



    Robert Shiller disse:
    14 de dezembro de 2013 às 22:53

    Ótimo artigo! Mas podia melhorar. Quem sabe ainda ganha o prêmio Nobel. kkk



    José Nunes disse:
    15 de dezembro de 2013 às 16:53

    Há um aspecto curioso e pouco comentado: No Brasil continental, há imóveis de todos os preços e todos os custos. Curiosamente, o que ocorre é que todos querem imóveis nos mesmos sítios.E, na minha humilde opinião,o que falta no Brasil é a distribuição espacial e a expansão das áreas para tais empreendimentos. O país não deveria ser restrito a três ou quatro capitais econômicas. Para o desenvolvimento da economia seriam necessárias mais capitais capazes de gerar emprego e renda.



    Lucia Ana disse:
    16 de dezembro de 2013 às 9:33

    rsrs…vê-se que a maioria não quer acreditar nessas previsões por alguma razão – ou estão querendo comprar um imóvel ou estão na onda da mídia, que vive torcendo para que o Brasil despenque sempre! ó céticos e anti-Brasil, acordem! O Brasil “anda” sozinho, apesar das falcatruas políticas e desacertos econômicos….pensar apenas no eixo Rio-SP não basta mais…..há ofertas de imóveis pelo Mato Grosso, Tocantins, Bahia, Santa Catarina, os diversos pólos que estão crescendo e se valorizando a cada dia! Olhem para os lados, gente! Parabéns Ricardo, pela visão “macro” de tudo isso….



    João disse:
    17 de dezembro de 2013 às 9:55

    Já passei varias crises no Brasil,o Brasil e um pais do Futuro, futuro esse que é de 10 em 10 anos, o nosso crescimento não passa de 10 anos e depois vem uma recessão de 20 anos. Sempre foi assim acompanhe a história, o que a mídia comenta e fala é tudo comprado dando sempre otimismo ao povo, Mas eu já não canto o Hino Nacional com o entusiasmo que tinha …hoje sou cauteloso e não acredito nesse futuro. acho que estamos prestes a uma nova parada…É só o primeiro mudo levantar par nos ficarmos embaixo do rabo deles…



    Sidnei disse:
    18 de dezembro de 2013 às 21:20

    Ricardo, gostei demais desse teu artigo. Se não for pedir demais, poderias estender o assunto e analisar também o desempenho negativo dos FII’s em 2013? Não temos uma bolha mas os fundos estão “indo a pique” porque?



    Bruno F disse:
    19 de dezembro de 2013 às 21:57

    O principal fator desencadeante de uma ruptura de “bolha imobiliaria” é o senso comum de que tal fato realmente irá acontecer… é um efeito cascata.
    ” Uma Mentira contada mil vezes, torna-se uma verdade.”
    Joseph Goebbels

    Há muita coisa além da razão, caro Ricardo Amorim.



    Renato disse:
    21 de dezembro de 2013 às 16:28

    Gente endividada, não gera consumo, vão continuar devendo e pagando ou não a dívida e não gerando consumo, pára a economia este é o maior problema.

    Isso afeta o dono da loja do shopping que vende menos, o padeiro vende menos pão, o mercado vende menos, a montadora vende menos pq o cara tem dívidas e renda não contempla o financiamento. Ação como esta alastra no mercado e não vai afetar somente o mercado imobiliário, mas o de insumos, construção civil etc.



    Fábio Borges Ribeiro disse:
    29 de dezembro de 2013 às 14:41

    Contra fatos não há argumentos… Muito bem embasado… Convenceu-me…



    Fábio Borges Ribeiro disse:
    29 de dezembro de 2013 às 14:48

    Contra fatos não há argumentos… Muito bem embasado… Vou repensar minha opinião… Mas tem um prêmio Nobel dizendo o contrário, né!? E isso tem um peso significativo…



    Marcos Pereira disse:
    29 de dezembro de 2013 às 22:48

    Sou corretor de imóveis à 25 anos e vou lhes dizer o seguinte! Não temos uma bolha imobiliárias pelo simples fato de termos financiamentos bancários, agora quero ver quando estas taxas de juros aumentarem, aí meus amigos vamos ver a quebradeira destes construtores gananciosos!



    Eduardo disse:
    30 de dezembro de 2013 às 11:01

    Moro em Florianopolis e o mercado desaqueceu. Muita oferta, pessoas endividadas, preços em queda.Particularmente, os imoveis comerciais estão às moscas. Há Centros comerciais caros (12mil/m) vazios. Quem comprou se arrependeu. Não consegue alugar. Os residenciais estão ficando nas mãos dos investidores. A demanda reprimida acabou. Esta ocorrendo até um embargo da prefeitura contra Lançamentos para diminuir o excesso da demanda. Os preços anunciados são os mesmos de 2010. Pode até não ser Bolha, mas a festa acabou.



    MARCO ANTONIO PEIXER disse:
    31 de dezembro de 2013 às 9:09

    Parabéns pelo comentário e pela análise individual em paralelo com a demanda mundial.



    Júnio Louback disse:
    31 de dezembro de 2013 às 20:39

    Ricardo bem interessante sua análise, tenho ouvido muito sobre isso, estive para vender um imóvel esse ano por causa dessa especulação, o mercado para mim que sou leigo soa como imprevisível, mas com os números que apresentou cria uma expectativa que de fato é pouco provável de acontecer essa bolha que tanto falam, espero que não aconteça! Abraço Ricardo!



    Paulo Roberto Antonio disse:
    7 de janeiro de 2014 às 21:05

    Prezado Ricardo Amorim
    Há alguns meses atras assisti uma palestra sua no “Programa Serio” da TV Record e fiquei impresionado com a clareza de seus argumentos sobre Bolha Imobiliaria.
    Gostaria (se possivel)que me envie por email livros ou publicações de suas palestras sobre o tema.

    Cordialmente

    Paulo Roberto Antonio



    Dioclécio disse:
    27 de janeiro de 2014 às 16:53

    Bom eu já estava preocupado, pois temos um imóvel aqui na Vila Mariana SP, com essa síntese que você fez, me deixa mais tranquilo porque já estava preocupado como vender e as perdas que teriamos.

    Grato



    Jorge Cechella disse:
    27 de janeiro de 2014 às 19:16

    Parabéns pelo belo trabalho.
    Não discordando de sua opinião, mas o ponto que me preocupa é o aumento do grau de endividamento no Brasil, motivado pela facilitação do financiamento imobiliário e os reflexos na economia.
    Um abraço!



    Mario Cézar Blasius disse:
    28 de janeiro de 2014 às 10:57

    Gostei do artigo Ricardo Amorim, realmente a alta dos preços dos imoveis tem chamado muitos criticos a refletirem, pois chama a atenção pela repercução financeira que causa. Discordo de sua base de calculo pelo cimento, acredito que não há como ter base de calculo de moradias, com o cimento, sendo que o mercado que cresce e que acredito que seu percentual não consta queda, muito menos bolha, é o da construção de pré fabricados, galpões, pontes, vigotes, onde o consumidor é pessoa juridica, e cuja matéria prima é exclusivamente o cimento. Mas voltando da bolha dos imóveis, acredito que o investidor ja sentiu a baixa de procura por imóveis, e ja sentiu também que quem tende a mandar é o comprador e não mais o dono do imovel colocar o preço. Acredito que não deveria ser chamada de bolha e sim de estagnação de preços.



    Bertha Kauffmann Guimarães disse:
    28 de janeiro de 2014 às 11:22

    Comentário lúcido, e totalmente desvinculado da tendenciosa politicagem que se percebe nos artigos publicados por seus colegas de profissão.
    Parabens Ricardo!



    Sergio Freitas disse:
    28 de janeiro de 2014 às 15:10

    Caro Ricardo Amorim
    Brilhantes colocações!! Gostaria de colocar que o mercado tem se estabilizado, após as altas citadas por você, mas tem involuído nas revenda, o que aumenta o diferencial entre o imóvel usado e o novo, assim como um carro. Por isso acredito numa estagnação do mercado de imóveis novos. Mas também acredito que isto é uma acomodação natural de mercado.
    Abraços



    Eduardo Klein Fichtner disse:
    29 de janeiro de 2014 às 9:43

    O que mais incomoda são os falsos boatos alardeados pela imprensa sensacionalista e por alguns pseudo-economistas com a clara intenção de colocar medo na população. Temos uma grande demanda imobiliária reprimida e não existe especulação com crédito imobiliário fácil e sem garantias aqui no Brasil, diferentemente dos EUA em 2007/2008. Concordo com sua análise Amorim. Veja nos próprios comentários o medo de alguns investidores em imóveis. É uma falta de respeito e uma grande sacanagem, com o perdão da expressão, o que alguns divulgam irresponsavelmente e sem critérios técnicos e informações realistas. Muita política especulativa e tentativa de manipulação pelo medo. É triste mas esse é o nosso país.



    29 de janeiro de 2014 às 14:11

    Ricardo boa tarde

    Muito oportuno seu artigo sobre “bolha imobiliária”,é mais do que evidente a carência habitacional no Brasil onde inclusive a aprovação do crédito é bastante rígida.

    Parabens por dar um banho de água fria naqueles que so pensam em tumultuar o mercado com informações dispersas infundadas.

    É evidente que temos que estar atentos às distorções e exageros e fazermos correções de rumos e ajustes, o que é muito diferente do ocorrido nos EUA.

    Abs

    Elias



    jose antonio neffa disse:
    30 de janeiro de 2014 às 11:06

    Bolha Imobiliária no Brasil ? Taí! Esqueçam! O que temos aqui: mercado se ajustando. Leiam o Ricardo Amorim.



    31 de janeiro de 2014 às 12:55

    cara fera!!sabe tudo!!!vivendo e aprendendo



    Hugo Cavalcanti-Rio-RJ disse:
    2 de fevereiro de 2014 às 0:27

    Não importa o nome dado, e sim, as suas consequencias. O mercado vai ter sérios problemas.

    Estatísticas podem provar o que queremos, ou melhor, o que desejamos.

    Com a informatização feita pela receita federal, temos um governo enxugando o dinheiro da população sem dar o que seria de sua obrigação.

    Para mim, uma espécie de nova era collor se aproxima, onde a necessidade de se ter um negocio cuja a estrutura seja paga com o lucro real operacional se torna cada vez mais primordial.



    Demival Godoy Dantas disse:
    5 de fevereiro de 2014 às 14:27

    Informações mais do que esclarecedoras, principalmente para quem tem dúvidas sobre a insegurança imobiliária no Brasil.
    Meus parabéns.



    Fábio Bezerra disse:
    19 de fevereiro de 2014 às 13:52

    São mais dados para somar a minha especulação, mas ao meu ver não afugentam a ideia de bolha. A mudança de preços não está somente associada a questão da capacidade de pagamento, mas também lei de demanda.
    Vivenciamos um ano de instabilidade na bolsa, os investimentos imobiliários sempre foram tidos como seguros. Fico com vários questionamentos ainda.
    Existem outras semelhanças que caracterizariam bolha, não consigo medir a importância da variável consumo de cimento frente a taxa de aumento de preços por exemplo. Não estou defendendo a existência de uma bolha, mas acredito que haverá uma retração no mercado.



    Leonardo Cordeiro disse:
    19 de fevereiro de 2014 às 23:47

    Gostei muito do seu artigo, estou terminado a minha monografia de conclusão de curso (Ciências Econômicas), e cheguei a uma conclusão parecida com a sua, que provavelmente não exista uma “bolha” imobiliária no Brasil, e sim um grande crescimento da demanda no setor por conta da estabilidade econômica recente que facilitou vários fatores importantes para o crescimento do mercado habitacional. situação inexistente nas décadas de 80 e 90.



    Junior Schwartzhaupt disse:
    23 de fevereiro de 2014 às 16:26

    Eu e meu pai investimos no mercado de imóveis. Esses dias me peguei pensando na real hipótese da bolha. Cheguei conclusão de que o perigo está nas grandes cidades. Teu artigo me convenceu definitamente sobre isso com base em dados estatísticos. Muito bom.



    24 de fevereiro de 2014 às 18:27

    Não espero um “estouro de bolha”. Mas com certeza teremos uma boa desaceleração se comparada aos outros fatores de produção e seu valor “real”. O desequilíbrio é evidente e hoje imóveis são tidos como “reserva de valor”. O que de fato em um país de bases tecnológicas fracas e economia baseada em commodities tende a sofrer fortes oscilações com movimentos mundiais. Sem contar a falta de infra-estrutura que não acompanha esse crescimento.



    francisco disse:
    4 de março de 2014 às 14:31

    Parabéns pela clareza do artigo.Só espero que não tenha conotação político-partidária.

    Abraços.



    Claudio Nunes disse:
    12 de março de 2014 às 12:50

    Questao de cultura, conhecimento, experiencia, e mais importante, credibilidade.
    Parabens Amorim. Alguem de discernimento nesse pais…uma luz no fim do tunel.
    Abcs.



    NIELZA OLIVEIRA disse:
    12 de março de 2014 às 18:29

    bem objetivo, esclarecedor e incisivo artigo que fará com que as pessoas parem de fomentar algo inexistente no mercado atual fazendo com que se tornem pessoas mais esclarecidas e daí não apenas repedidores de legendas dúbias visando aumento de vendas de revistas e jornais….PARABENS!!!!será muito útil para meu trabalho de consultoria imobiliária!!!!



    Robson Pain disse:
    13 de março de 2014 às 7:59

    Brilhante estudo. O Brasil esta em franco crescimento imobiliario. Agora eca hora. Vamobq Vamo Brasil!!!



    14 de março de 2014 às 8:13

    Trabalho com Imóveis para classe A e AA e não senti o efeito ainda, mas os preços chegarão ao limite.
    Hoje tenho que aconselhar a quem deseja vender cautela no preço!



    Rosa Flório disse:
    18 de março de 2014 às 21:54

    Muito interessante, importante e esclarecedor este artigo.



    Luiz Bastos disse:
    18 de março de 2014 às 21:59

    Ricardo,

    Parabéns pelo artigo.
    Minha preocupação é que instabilidade que o Governo traz aos brasileiros as constantes altas na Selic e discrepância nas ofertas dos bancos, esfrie os compradores e investidores.

    Abraços



    MARCOS JONI STEFANOSKI disse:
    28 de março de 2014 às 15:03

    MUITO INTERESSANTE, APÓS ESSA REPORTAGEM VAMOS VER SE ESTABILIZA NOVAMENTE O MERCADO DE VENDAS DE IMÓVEIS, CONTINUAREI ACOMPANHANDO AS NOTICIAS.



    Eduardo disse:
    31 de março de 2014 às 15:24

    Bem, levando em consideração os itens relacionados e estudados pelo colega Ricardo, embora não seja economista, um estudo desta proporção requer uma monitoração ambiental de proporções maiores, como por exemplo o momento que passamos na política, economia, balança comercial, eleições, momento critico como a situação da Petrobras (que impacta enormemente na economia) e outros fatores e eventos (copa e olimpíada). Pelas previsões de amigos e pessoas que analisam o mercado brasileiro, após a copa a situação ficará bem ruim, sem querer ser pessimista. Então devo relatar que recebo de e-mails e ligações por dia me oferecendo imóveis para compra, chega a pelo menos 30. Cada um poderá tirar suas conclusões após este período, setembro de 2014.
    Abraços.



    Cicero Monção disse:
    4 de abril de 2014 às 10:21

    Esclarecedor..



    Paulo Gomes disse:
    4 de abril de 2014 às 21:48

    Oi Ricardo,

    Ainda estou esperando o ibov a 200.000 pts, uma de suas falas e publicacoes.
    Assim que fica complicado levar a sério suas análises sobre economia. Quem sabe essa vc acerta ! Abrs



    Geraldo Vergueiro disse:
    30 de junho de 2014 às 17:24

    Sem ir mais a fundo, o fato é que os imóveis são naturalmente marcados a mercado quando sua rentabilidade fica incompatível com o juro real pago pelo mercado. Com o aumento dos juros que ocorreu, somado ao que ocorrerá no futuro, não há como os preços desses ativos continuarem a subir, e arrisco que com um defasagem de 1 ano, até cairão.
    Geraldo Vergueiro



    Richard Fernandes disse:
    3 de setembro de 2014 às 12:19

    Muito boa matéria, mas é simples, o preço está alto, os juros estão altos e a renda dos compradores não subiram tanto assim, quem comprou na intenção de ganhar muito dinheiro não vai ganhar nada, pois o governo só melhora a venda de imóveis novos e os usados terão que ficar mais baratos; é o que acontece com os automóveis.



    7 de março de 2015 às 23:16

    […] meu último artigo, publicado há um ano, assim como em todos os anteriores, concluí que não havia sinais de estouro […]



    Bruno disse:
    8 de março de 2015 às 15:38

    Entendi… a materia de hoje entao… reflete bem como ele estava certo.

    http://oglobo.globo.com/economia/com-vendas-em-baixa-setor-imobiliario-sofre-com-queda-de-precos-15535022



    25 de março de 2015 às 23:23

    […] Artigo: Bolha imobiliária estourando? Onde? […]



    27 de junho de 2015 às 10:28

    Bom dia,
    Essa tal “vendas em baixa setor imobiliário” que foi mencionada em um comentário a cima, não vejo acontecer. Creio que seja para alguns sim, pois acontece para quem não tem objetivo e não acredita em seu produto. Então meu amigo tenha um foco, como foi tido pelo Amorim “Se você está na esperança dos preços despencarem para comprar, espere sentado. Segundo Platão, coragem é saber o que não temer.”



    Adriana disse:
    6 de agosto de 2015 às 10:02

    Quem está investindo em imóveis está perdendo muito dinheiro com a desvalorização, até agora 4,45% segundo o índice FIPE, e muito mais pra inflação (só a taxa SELIC está 14,15%). Um investimento no título IPCA+2035, por exemplo, está pagando 6,56% a.a. ACIMA DA INFLAÇÃO. Vale muito mais a pena.

    http://www.zappro.com.br/precos-de-imoveis-residenciais-seguem-abaixo-da-inflacao-em-julho-diz-fipezap/



Deixe seu comentário

Acompanhe Ricardo Amorim na mídia
Istoe

Artigos do Ricardo Amorim
/ LEIA

Manhattan Connection

Desde 2003, Ricardo é apresentador do Manhattan Connection, atualmente no canal Globo News
/ VEJA

Radio Eldorado

A economia pode ser um agente poderoso de transformação
/ CURTA


Opinião de Ricardo Amorim - Economista Independente