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As Cassandras e a bolha imobiliária

postado em Artigos


Revista IstoÉ

02/2014

Por Ricardo Amorim

 

Em 2007, quando os preços dos imóveis começaram a cair nos EUA, surgiram as primeiras Cassandras vaticinando que em breve o destino brasileiro seria o mesmo. A lógica era simples: também aqui os preços já tinham subido muito, a expansão do crédito imobiliário tinha sido grande e as construtoras construíam como nunca.

 

Lógica simples, porém errada. Todos os pontos eram verdadeiros, mas ignoravam o fator determinante para quem pesava os prós e os contras da compra de um imóvel. Mesmo que o Brasil estivesse no processo de formação de uma bolha imobiliária, em que ponto deste processo estaríamos? Passados 7 anos, hoje ficou claro que apenas nos primeiros sopros.

 

Os preços dos imóveis, dependendo de localização e características, subiram entre 150% e 1000%. Portanto, teriam de cair entre 60% e 90% – o que é altamente improvável – apenas para voltar aos preços de 2007. Quem ouviu as Cassandras está esperando até hoje os preços caírem.

 

Isto não significa que uma bolha imobiliária não possa estourar no Brasil no futuro. Aliás, a Cassandra original, a da mitologia grega, estava correta em suas previsões de catástrofe e desgraça em Troia. O problema é que estar certo muito antes da hora leva a decisões erradas.

Precisar quando uma bolha imobiliária vai estourar é impossível, mas bolhas não estouram antes de estarem suficientemente cheias, o que torna possível termos uma idéia aproximada se estamos perto ou distantes do estouro. Por isso, desde 2007, publico anualmente artigos analisando a situação do mercado imobiliário, tentando responder se já haveria indícios de uma bolha próxima do estouro, ou se os preços continuariam a subir.

 

Em meu último artigo, publicado há um ano, assim como em todos os anteriores, concluí que não havia sinais de estouro iminente e que os preços continuariam a subir. De lá para cá, de acordo com o índice FIPE/ZAP, na média, o preço dos imóveis subiu 13,5% no Brasil.

 

E qual é a situação hoje? Os que acreditam que uma bolha imobiliária está prestes a estourar baseiam-se em três diagnósticos: excesso de construção, construtoras em dificuldades e preços exagerados.

 

Para analisar o atual ritmo de construção no Brasil, uso o nível de consumo anual per capita de cimento, que estimo estar em 350kg. Até hoje, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 400 Kg per capita anual de consumo de cimento.

 

As dificuldades financeiras de algumas construtoras vêm da devolução de parte dos imóveis por inadimplência dos compradores – o que poderia contribuir para queda de preços – mas também de uma subavaliação dos custos de construção no passado, fator que está sendo corrigido, contribuindo para elevação de preços agora.

 

Mas os preços já não estão caros demais? Comparando com o passado ou com preços de imóveis nos EUA, parece que sim. No entanto, nem os preços históricos no Brasil nem o preço atual nos EUA são bons parâmetros de comparação.

 

Para uma comparação mais ampla, analisei preços de venda de imóveis de 90m2 em 509 cidades em todo o mundo, incluindo os 12 maiores mercados imobiliários brasileiros. Das 12 cidades brasileiras, 9 estão na metade mais cara do mundo, lideradas por Porto Alegre (35ª), Rio de Janeiro (42ª) e Florianópolis (44ª) e apenas 3 na metade mais barata: Campinas (319ª), Goiânia (320ª) e Fortaleza (417ª). Miami vem logo depois de Fortaleza, é a 418ª. Aliás, as 35 cidades mais baratas do mundo estão todas nos EUA e as 25 mais caras, todas em mercados emergentes, 20 delas na Ásia.

 

O mercado brasileiro como um todo está, sim, caro para padrões internacionais, mas não para parâmetros de mercados emergentes.

 

Minhas análises sugerem que aproximadamente 2/3 da alta de preços antes de um eventual estouro já aconteceu. Restaria, portanto, uma alta adicional de mais ou menos metade do que os preços já subiram.

 

Esta é uma média nacional, que inclui mercados onde os preços ainda estão baratos e podem subir mais do que a média e outros que já subiram demais. Brasília, por exemplo, que há um ano era a cidade mais cara do Brasil, já tem visto pequenas quedas de preços. Em um mercado que não subirá mais tanto nem de forma tão generalizada, a localização e os diferenciais de cada imóvel serão muito mais importantes.

 

E quando os preços finalmente caírem – todo preço de ativo cai um dia e não há razão para crer que com o mercado imobiliário brasileiro será diferente – quanto devem cair? A experiência internacional dá duas dicas. Primeiro, os preços dos imóveis que mais subirem serão os que mais cairão. Segundo, o tamanho da queda depende diretamente do volume de crédito imobiliário no momento do estouro da bolha e do crescimento percentual deste crédito desde que a expansão começou. Por ora, o primeiro sugeriria uma queda muito pequena por aqui, o segundo, uma enorme.

 

Seja cada vez mais criterioso em seus investimentos imobiliários, mas ainda é cedo para desesperar-se com o choro das Cassandras.

 

Ricardo Amorim

Economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria.

 





    15 de fevereiro de 2014 às 9:57

    Parabéns pelo excelente embasamento e sustentação para tão bela análise.



    Daniela Lemke disse:
    15 de fevereiro de 2014 às 10:00

    Ufa, pelo menos uma visão otimista e bem argumentada! Gosto muito dos teus artigos!



    Edna pinheiro costa lage disse:
    15 de fevereiro de 2014 às 10:04

    Taí a verdade!
    Quem não quer ver crítica esse grande economista , mas a verdade dói em muita gente, principalmente para os xiitas brasileiros.



    Julio Cesar disse:
    15 de fevereiro de 2014 às 11:34

    Parabéns… Muito bem explicado….

    Sucesso.



    Thaís Nahas disse:
    15 de fevereiro de 2014 às 12:03

    Excelente análise e de fácil entendimento. Os indicadores que você usa são ótimos e me ajudam a explicar a não existência da bolha aqui aos “palpiteiros” (que muitas vezes não possuem conhecimento algum sobre o mercado imobiliário).

    Também penso que o Brasil é um país enorme e cada região deve ser analisada de forma distinta. Não podemos comparar o que acontece no Rio de Janeiro com Brasília, ou com São Paulo. Cada centro urbano tem uma vocação diferente, seja para o turismo, negócios, entre outros. Alguns estão vivenciando a euforia da chegada da Copa, que contribuiu para uma disparada nos preços, outros, como Florianópolis, onde atuo, vivenciam uma demanda continua por moradia/turismo, e consequente aumento dos preços. Lei da Oferta x Demanda.

    Além disso, observo que ainda há muito amadorismo quanto a determinação do valor de um imóvel, principalmente por proprietários que acham que seu imóvel deva valer “x” pois o da esquina está anunciado por “x”. Mal sabem que no momento da venda, aquele da esquina foi vendido por “x -30%”. Penso que o “achismo” vai diminuir e teremos um mercado mais maduro e dinâmico, sem preços exorbitantes e fora da realidade. Isso também é e será um dos principais trabalhos do Corretor de Imóveis, que deve buscar constante conhecimento e atuar como um verdadeiro Consultor.

    Abraços.



    Thaís Nahas disse:
    15 de fevereiro de 2014 às 12:20

    Excelente análise e de fácil entendimento. Os indicadores que você usa são ótimos e me ajudam a argumentar com os “palpiteiros” , que muitas vezes não possuem conhecimento algum sobre o mercado imobiliário.

    Também penso que o Brasil é um país enorme e cada região deve ser analisada de forma distinta. Não podemos comparar o que acontece no Rio de Janeiro com Brasília, ou com São Paulo. Cada centro urbano tem uma vocação diferente, seja para o turismo, negócios, entre outros. Alguns estão vivenciando a euforia da chegada da Copa, que contribuiu para uma disparada nos preços, outros, como Florianópolis, onde atuo, vivenciam uma demanda continua por moradia/turismo, e consequente aumento dos preços. Lei da Oferta x Demanda.

    Além disso, observo que ainda há muito amadorismo quanto a determinação do valor de um imóvel, principalmente por proprietários que acham que seu imóvel deva valer “x” pois o da esquina está anunciado por “x”. Mal sabem que no momento da venda, aquele da esquina foi vendido por “x -30%”. Penso que o “achismo” vai diminuir e teremos um mercado mais maduro e dinâmico, sem preços exorbitantes e fora da realidade. Isso também é e será um dos principais trabalhos do Corretor de Imóveis, que  deve buscar sempre conhecimento e atuar como um verdadeiro Consultor.

    Abraços.



    Eduardo disse:
    15 de fevereiro de 2014 às 19:27

    Também não considero a chance de “bolha imobiliária”. Mas o mercado imobilário está desaquecendo. Fato. Moro em Florianopólis, onde as salas comerciais lançadas em 2009-2010 e entregue agora estão às moscas, sobrando no mercado. Houve uma “proibição” de novos lançamentos residenciais pela Prefeitura para ajudar a sanar o excesso de imóveis residenciais. Os preços não irão baixar, mas não subiram mais.



    Allan disse:
    15 de fevereiro de 2014 às 19:28

    Não acho que ainda seja cedo, fazendo essa analise quase que baseada em uma formula para que isso aconteça. Sem levar em conta a situação financeiras das contrutoras, o volume de devoluções de imoveis financiados e a quantidade de oferta. Se ainda não estourou é porque a corda ainda esta frouxa no pescoço.



    EU disse:
    15 de fevereiro de 2014 às 20:56

    Ciente, próximo!



    romenique disse:
    15 de fevereiro de 2014 às 21:13

    Ciente. Próximo!



    dione disse:
    16 de fevereiro de 2014 às 16:29

    Texto excelente.



    Jaime Lima disse:
    16 de fevereiro de 2014 às 17:16

    Entao,

    Vamos falar um pouco do obvio. Os precos dos imoveis estao nas alturas porque existe demanada. E a demanda vem existe porque tem gente disposta a comprar e bancos dispostos a financiar. Como no Brasil existiu e ainda existe uma demanda reprimida de imoveis, a suspeita recai no ator #2, os seja, os bancos. Mais especificamente os bancos oficiais, que sao lastreados nos finalmentes pelo governo todo poderoso. Exergaram agora quando esta bolha vai estourar? Faz mais de 500 anos que o Brasil e seu governo navega ao sabor do preco dos commodities. O que mudou estruturalmente para afirmar-se agora que o jogo e’ outro? Sem crescimento real a coisa nao se sustenta por muito tempo no patamar que esta’. Nao da’ para ser primeiro mundo com um governo que abocanha uma parte tao grande do PIB de devolve tao pouco para sociedade. Nao da’ para ser primeiro mundo com os sistema legal que temos ai’ no Brasil. Abracos!



    Eduardo disse:
    16 de fevereiro de 2014 às 20:52

    Apenas uma consideração Ricardo, o índice fipe/zap só mostra valor anunciado. Fala-se que os valores de negócios efetivamente fechados já chegam a 20% abaixo do índice. Com relação a Brasília, a eleição de um governo federal que diminua a expansão do funcionalismo e reduza os reajustes me parecem componentes sérios de um príncipio de estouro a começar por Brasília.



    igor cornelsen disse:
    17 de fevereiro de 2014 às 12:26

    Comparação de preços de imóveis no mercado internacional faz sentido. Imóveis no Brasil estão caros em dólar, mas quem está valorizadíssimo é o real. O déficit em conta corrente é superior a 30% das exportações. No dia que o mercado corrigir o valor do real, os imóveis em dólar estarão corrigidos a preços internacionais, sem que para tal seja necessário uma perda de valor dos imóveis em real. Não vejo porque esperar uma correção do preço em real dos imóveis. O que o investidor precisa se precaver é com a correção do valor do real, este sim está bem fora da realidade.



    joao engelke disse:
    17 de fevereiro de 2014 às 13:29

    Excelente análise Ricardo,moro em Florianópolis,e realmente os preços do m2. estão exorbitantes, todavia isto é devido ao pouco espaço em áreas livres para construção de prédios



    Expedito Pereira disse:
    17 de fevereiro de 2014 às 15:41

    Muito bom!



    Rafael Gamboa disse:
    17 de fevereiro de 2014 às 15:50

    Ricardo, Parabéns!

    Mais uma vez você conseguiu fazer uma analise do mercado imobiliário como poucos o fazem.



    18 de fevereiro de 2014 às 16:04

    Parabéns Ricardo, mais uma vez uma análise de excelente conteúdo e de muita clareza nas ideias expostas. Como você mencionou Brasília, e é aqui que vivo, posso de te dizer que temos um componente interessante no preço das “coisas” por aqui: a valorização fantasiosa da maior renda per capita do Brasil e o esquecimento de se ter o maior nível de endividamento das famílias: cerca de 20 pontos percentuais a mais que a média nacional. Grande abraço.



    Gildo Melo disse:
    18 de fevereiro de 2014 às 19:32

    Parabéns, excelente comentário Ricardo, você e um Cérebro brasileiro.



    19 de fevereiro de 2014 às 8:35

    Na minha avaliação, sim, os preços seguirão valorizando. Pois a escassez de terrenos é um fator determinante.
    Em comparação com outras Cidades do Mundo, SP (Capital, Grande SP, Interior e Litoral) tem seu preço de m2 ainda defasado.

    Esta perspectiva de valorização perene, aliada a segurança que o imovel (patrimônio) representa, são os nossos trunfos para atender uma grande demanda de investidores que a cada dia saem do Mercado de Capitais e outras modalidades de investimento, por conta da instabilidade e risco que tais mercados apresentam.

    Vamos aproveitar as oportunidades!!

    Copa do Mundo!!! Nosso país estará na lente do Mundo, e quando os gringos descobrirem quanto custa o m2 por aqui….

    Abs

    Rodrigo Lourenço
    Diretor de Vendas
    Abyara Brasil Brokers S/A



    Emerson Souza disse:
    19 de fevereiro de 2014 às 13:40

    Excelente análise Ricardo, apenas complemento enfatizando que a bolha tem um forte lastro na liquidez. Nos EUA, bancos dirigidos por diretorias que são fortemente renumeradas por prêmios de participação nos resultados direcionam créditos à carteira imobiliária a fim de alavancar de forma arrojada, desconsiderando importantes sinais desfavoráveis de crédito com o objetivo de remuneração pessoal.Esse foi um fator importante na bolha imobiliária americana na década passada.



    Ricardo Fortes disse:
    19 de fevereiro de 2014 às 14:29

    Muito bom, porém todo o mercado não é exclusivo, e depende de muitos outros fatores, dos quais creio que virão este estouro. Mas como foi expressado, ninguém pode prever com exatidão estas questões, com o tempo veremos qual será o resultado.



    Felipe Cáceres disse:
    19 de fevereiro de 2014 às 21:22

    Péssimo! quem ainda cogita a possibilidade de uma bolha no mercado Brasileiro realmente não acompanha a real situação econômica do pais e sua correlação com o mercado imobiliário, temos apenas 5% do PIB em empréstimos voltados a aquisições imobiliárias um numero muito muito baixo em relação a grandes economias mundiais a qual o Brasil faz parte e a inadimplência tem um crescimento muito menor e desproporcional ao aumento do consumo, definitivamente não está quebrando as construtoras que nunca faturaram tanto, bem como as imobiliárias que batem recordes de vendas, é bom analisar o poder de compra do Brasileiro para falarmos em queda de preços ou enfraquecimento de mercados sim.



    Anderson Corrêa disse:
    20 de fevereiro de 2014 às 11:30

    Muito bom!Como ele diz, todo ativo sobe e desce, o problema é quando, e acrescento, existe também a intensidade da queda, pois cada País, região tem suas peculiaridades,nos EUA a alavancagem era muito maior, bom tudo depende.



    Jorge Abussafy disse:
    20 de fevereiro de 2014 às 18:24

    Tive o privilégio de assistir uma palestra sua logo depois da sua volta ao Brasil. Não o conhecia mas passei a admirá-lo pela facilidade da comunicação e clareza de raciocínio. Nesse caso específico acredito que tem muito interesse paralelo nesta questão de bolha. Na dúvida vou seguir seus princípios. Um grande abraço.



    Darvin disse:
    20 de fevereiro de 2014 às 22:04

    Os grandes bancos tem direcionado o crédito para linhas mais seguras (do ponto de vista do Banco) e o crédito imobiliários é uma delas, senão a principal. Hoje quase todo mundo sabe o que é uma LCI e enquando o emprego estiver em alta e as taxas nos níveis atuais acredito que o mercado imobiliário continuará aquecido além de considerar todos os outros fatores colocados pelo Ricardo e demais opiniões.



    Marcos de BH disse:
    21 de fevereiro de 2014 às 10:18

    Ricardo,

    acredito que você está equivocado, assim como aconteceu com a sua previsão da bolsa a 200 mil pontos.

    A economia não é uma ciência exata, mas contra fatos não há argumentos.

    Primeiro, veja as notícias de sobreoferta de salas comerciais e a queda nos aluguéis.

    Segundo, veja a queda nas ações das construtoras. O mercado já está precificando uma possível bolha.

    Terceiro, o índice FipeZap não é confiável.



    Eduardo disse:
    21 de fevereiro de 2014 às 11:37

    Eu não vejo o salário subir de forma a sustentar o aumento dos preços que tem ocorrido – em especial no RJ -.

    Temos financiamentos a juros astronômicos. Não há financiamento por menos de 150% (nos EUA não chega a 80%). Assim, se o financiamento se da por composição de renda (marido e mulher), um espirro da economia e boa parte terá de devolver o imóvel. Se for apenas UM o responsável, bem, alguém que nos aponte onde está sendo criado emprego pagando acima de R$ 7.000, pois eu não vejo isto na iniciativa privada com tanta facilidade. E isto para a pessoa viver no aperto por uma geração quase.



    Flavio Figueiredo disse:
    23 de fevereiro de 2014 às 12:39

    Ricardo. Assisto o Manhatan e aprecio muito suas analises juntamente com os demais (Lucas Diogo Caio e Pedro). Suas analises sobre mercado imobiliario estao corretas. O mercado de imóveis no Brasil ainda esta em franca expansão e continuara assim por muito tempo impulsionado por uma enorme onda de mobilidade social ocorrendo no pais. O que nao ocorria nos EUA em 2006 antes de estourar a bolha. Estive la nesta época e estranhei a forma como eram feitos os emprestimos bancarios. Um brasileiro que conheci tinha 5 casas financiadas. Ele comprava uma casa velha por 40 mil dolares financiada reformava a casa e depois ia ao banco novamente o banco reavaliava a casa por 70 mil dolares e refinanciava o imovel. A pessoa usava estes 30 mil dolares para comprar outra casa e assim repetia o ciclo. Naquela epoca eu nao entedi bem a logica do negocio e tive a sensação de que alguma coisa cheirava mal. Nao deu outra.
    Abraco meu caro vc eh 10



    24 de fevereiro de 2014 às 10:17

    Em algumas áreas da zona sul de BH já verifico queda de preço em imóveis usados, além da dificuldade de negócios. Imóveis na planta e/ou novos sofrem um excesso de oferta. O quadro mostra uma queda iminente nos preços, mas os custos de construção não vão cair, nem a disponibilidade de terrenos aumentar. Veremos o que ocorrerá!



    Rondinely Oliveira disse:
    24 de fevereiro de 2014 às 12:06

    No que diz respeito a bolha imobiliária, ninguem é capaz de precisar se estourará ou não e muito menos quando. O Ricardo tem os argumentos dele, assim como cada investidor tem o seu. Comparar o Brasil aos EUA, Espanha ou outro país qualquer é comparar laranja com uvas!
    Um coisa tenho certeza, os preços irão ter forte reajuste, e para baixo. Assim como qualquer outro ativo, na Bolsa, grãos, petróleo..etc. Não sei se poderemos chamar esse processo de “estouro de bolha”.
    Outro fator a se considerar é o voraz apetite de especuladores, corretores, incorporadores, etc. em ganhar dinheiro “fácil” no Brasil. Em mesas de boteco escuta-se : “compra um apto na planta por 120 mil e vende dois anos depois por 250, 300 mil…tenho um amigo que ficou rico assim.” Brasileiro é muito maria-vai-com-as-outras…quem entrou nessa logo no início da festa provavelmente ganhou muito dinheiro no negócio. Mas a festa acaba…aí vem a ressaca. É esperar para ver…



    Gustavo Mata disse:
    25 de fevereiro de 2014 às 7:28

    Funciona assim: Quem não entrou na festa lamenta, e quem entrou, espera que ela nunca mais acabe. Cada um defendendo suas posições dependendo do lado em que está. Para isso, torturam os dados ao extremo até que eles digam o que se espera. Assim, podem inventar uma nova análise e jogar na cara do lado que diz o contrário.

    Mas, o fato inegável é que o mercado funciona por ciclos de demanda e oferta que elevam ou reduzem o preço. Só que o ciclo de demanda e oferta de um imóvel é diferente de outros que estamos acostumados no dia a dia. A compra de um imóvel é muito mais complexa e envolve mais energia tanto do comprador quanto do vendedor, além do fato de o volume de dinheiro envolvido ser muito maior. Também temos as forças das empresas do setor e do governo que tem interesses em manter a aparência da prosperidade infinita e de ………alta demanda até as últimas consequências. Está em jogo o lucro das empresas, a reeleição da Dilma, a credibilidade do PT, a imagem do Brasil para os investidores, a copa do mundo, o controle da população, a capacidade de escapar “ileso” de uma crise global, dentre outros.

    Mesmo que a tendência no “grande longo prazo” seja de alta, principalmente em grandes centros como São Paulo, o curto e médio prazo não estão a salvo de sofrerem ajustes. Mas aí, vai depender da capacidade de todas as grandes forças manterem o status atual, seja com “Minha Casa Minha Vida 1, 2, 3, 4, 5 …” ou segurar estoques até a falência do sistema. É tarde para voltar atrás.

    Ao contrário do ditado que diz, quem compra terra não erra, na minha opinião, erra sim, dependendo do momento que entra ou sai. Mas, como geralmente o objetivo de compra é para longo prazo seja para moradia ou aluguel, prejuízos de um período são diluídos nos lucros dos períodos futuros.

    Portanto, o fenômeno que estamos presenciando pode sim ter um fim.
    Bolha? Correção forte de preços? Não sei.
    Só sei que é inadmissível sustentar este mercado às custas de um povo iludido que vive para pagar financiamentos cada vez mais altos e mais caros para ter o simples direito de morar e ter um lugar para chamar de seu.

    No final das contas, por mais que a gente queira negar o contrário de forma a manter a sensação de controle, somos marionetes nas mãos dos grandes players e do governo.

    A festa é boa né? Mas ela acaba!!! Assim como outras festas começam!!



    Carlos A.P.Cardillo disse:
    25 de fevereiro de 2014 às 11:01

    Muito bom o artigo, mas penso que os preços dos imóveis foram também impulsionados pela maior prazo de financiamento por parte dos bancos. Até poucos anos atrás o prazo máximo era de 15 anos. Depois passou para 20 e hoje estamos em trinta anos. Esta dilatação de prazo permitiu que as percelas de financiamento cabessem no bolso de mais consumidores, aumentando a demanda e permitindo o forte ajuste de preço. Portanto não foi a renda que criou o consumo mas sim a dilatação do prazo de financiamento, que é benéfica para os banco fidelizarem seus clientes e para o aumento de margens das construtoras.
    Não estou dizendo que há bolha, mas quem comprou imóvel nos últimos anos pagou caro. Vide a correlação entre aluguéis versus preço.



    Claudio disse:
    26 de fevereiro de 2014 às 16:05

    Na mitologia grega, o deus Apolo se apaixona por Cassandra mas não é correspondido. Como vingança, dá-lhe o dom da clarividência mas com uma ressalva – que ninguém lhe daria crédito.



    Roberto disse:
    1 de março de 2014 às 15:46

    Ricardo, boa a sua exposição sobre o assunto da bolha do mercado. Sou corretor de imoveis há mais de 20 anos, vivi planos economicos e dolarização deste mercado. Altas e baixas, excessos e demandas, fluxos e refluxos de capitais, e vi o mercado se superar e se acomodar. Concordo com o senhor nas analises que fez.



    Alex disse:
    1 de março de 2014 às 22:43

    Hoje não é mais vantagem a compra parcelada de imóveis na planta para investimento. A correção do INCC até a entrega é o mesmo % de valorização do imóvel. O preço do imóvel pronto esta igual ou mais barato que valor de Imoveis em lançamento e/ou em construção. O mercado esta passando por ajustes, apesar de não acreditar em uma possível bolha imobiliária. O oba-oba acabou.



    Carlos Marcio Campos Lima disse:
    3 de março de 2014 às 10:54

    Parabéns pelo artigo

    A bolha americana (subprime) se deu em função da emissão de instrumentos de crédito (derivativos) em sua maioria sem lastro. Quando seu deu a recessão em 2007, as dívidas não foram honradas colapsando o sistema em cascata.

    No Brasil a relação endividamento/PIB não deve ultrapassar 50%, o que reduz muito a emissão destes instrumentos. Além disso, o sistema aqui é mais seguro. A compra na Caixa Econômica é viável apenas quando o valor do salário é 3 x o valor da prestação assumida, além disso nem todo o valor do imóvel poder financiado. Isso tudo evita um problema de não pagamento e o transbordo para os outro credores, como aconteceu nos USA.

    A minha avaliação e a seguinte:

    – Os imóveis vão continuar aumentando pq a inflação está alta, impactando o INCC e assim os contratos
    – Os preços dos imóveis vão aumentar em um ritmo menor porque não há mais um crescimento econômico vigoroso.
    – Em alguns casos em que as melhorias advindas Copa do Mundo não se concretizaram. Pode até haver um pequenas redução dos valores.
    Nos outros casos, as construtoras devem entrar com descontos mais agressivos e/ou lançar aptos com margens de lucros menor.
    Pode-se também perceber uma grande desova de terrenos, já que não mais como contar com a valorização dos mesmos
    A bolha americana (subprime) se deu em função da emissão de instrumentos de crédito (derivativos) em sua maioria sem lastro. Quando seu deu a recessão em 2007, as dívidas não foram honradas colapsando o sistema em cascata.

    No Brasil a relação endividamento/PIB não deve ultrapassar 50%, o que reduz muito a emissão destes instrumentos. Além disso, o sistema aqui é mais seguro. A compra na Caixa Econômica é viável apenas quando o valor do salário é 3 x o valor da prestação assumida, além disso nem todo o valor do imóvel poder financiado. Isso tudo evita um problema de não pagamento e o transbordo para os outro credores, como aconteceu nos USA.



    Ana Paula Etges disse:
    7 de março de 2014 às 12:49

    Uma bela e fundamentada análise através de indicadores que representam o desempenho da atual situação do mercado brasileiro de imóveis. Realmente a comparação direta de mercados não emergentes com emergentes não se faz satisfatória no mercado em análise.
    Muito bom o artigo como outros nessa página publicados, parabéns!



    Luiz Claudio Benck disse:
    8 de março de 2014 às 6:45

    Não devemos nos esquecer de que os financiamentos são para muitos anos.
    Assim, quando o valor real dos imóveis cair, e cairá, será que os valores das prestações serão razoáveis?
    O valor financiado é muito alto, e a maior parte das primeiras prestações é de juros.
    Não creio que seja um bom momento para comprar, e sim para vender.



    Luiz disse:
    9 de março de 2014 às 16:27

    Gostaria de acrescentar:
    1) Qualidade do crédito imobiliário, que no Brasil é infinitamente superior a, por exemplo a dos EUA. Os empréstimos concedidos, o são com características extremamente restritivas, o que indica que a possibilidade de inadimplência no Brasil é baixíssima;
    2) A perspectiva do índice de desemprego, que já é um dos mais baixos do mundo, é de diminuir ainda mais este ano, e se manter nos próximos, considerando a questão demográfica e os investimentos em curso+planejados;
    3) Só na cidade de São Paulo o déficit habitacional é de 700.000 unidades;
    4) As construtoras e imobiliárias nunca estiveram tão sólidas, há anos batem recordes em cima de recordes de faturamento;
    5) Estamos no início de março, e mesmo com férias, carnaval e demais feriados, os resultados iniciais são extremamente promissores para 2014.
    Como disse o Ricardo, um dia esses preços podem parar de subir, e outros até podem cair. Mas há o risco de inadimplência? Pouco provável. O investidor em imóveis no Brasil tem capacidade de honrar os compromissos e é bastante conservador. Não vai haver inadimplência.



    Ricardo Ferreira disse:
    11 de março de 2014 às 22:50

    Gente, muita calma. Não é bom apostar no caos, na expectativa de tirar proveito futuro.
    Se o sistema que financia a casa própria quebrar, quebra também a indústria da construção civil (maior empregadora de mão de obra não especializada – pessoal de baixa renda), quebra o mercado imobiliário e quebra a economia brasileira.
    Nosso país, mesmo sendo o gigante que é, com uma enorme população, é um dos que compromete menos renda com financiamento imobiliário (apenas 8% do PIB – demais países do Mercosul chegam a taxas de até 20% e no mundo, de até 82%). Ou seja, o Brasil ainda tem muito financiamento imobiliário para contratar.
    Além disso, hoje, a taxa de inadimplência no SFH e no SBPE, está abaixo de 2%.
    Existe no país um contingente enorme de brasileiros que ainda não tem a casa própria e a cada ano, mais de 1 milhão de novas famílias surgem no país. São décadas e décadas acumuladas, de déficit habitacional.
    Temos números saudáveis: renda em crescimento acentuado, juros de financiamento habitacional baixos dentre todas as demais modalidades, oferta de crédito e, principalmente, no Rio de Janeiro, um quadro ainda mais promissor, porque é um Estado com parque industrial em desenvolvimento, PIB em crescimento e uma concentração significativa de investimentos geradores de riqueza, esta , por sua vez, redistribuída à população em forma de empregos e grandes oportunidades.
    Na outra ponta, as aplicações em poupança estão cada vez maiores e em 2013 alcançou 600 bilhões de reais em depósitos, com um crescimento líquido de 43% no ano. Isso, para não falarmos nas outras modalidades de investimentos, em aplicações financeiras que também mantém níveis elevados. Dá para imaginar o tamanho do lastro que os depósitos em poupança garantem à nossa economia?
    Parte da população mantém seu dinheiro aplicado e a outra impulsiona o parque industrial brasileiro, aplicando na produção, gerando renda e postos de trabalho.
    Nem toda a riqueza nacional está comprometida em financiamentos, inclusive imobiliários. As contas estão equilibradas e a construção civil e o mercado imobiliário, cumprem a sua função social com muita competência.
    Não existe o mínimo risco no investimento em imóveis (residenciais). As manifestações isoladas que vemos na mídia, fazem parte de uma ação orquestrada para tentar desacreditar o segmento e forçar, artificialmente, uma baixa nos preços.
    O que manda no mercado é a lei de oferta e procura. Tem demanda, tem pressão sobre os preços. Não tem demanda, não existe pressão sobre os preços.
    E, a pressão da demanda, por sua vez, não muda da noite para o dia, mas, é um comportamento que se manifesta no médio e longo prazo, de maneira que os investidores tem tempo suficiente para mudarem de posição.
    Tudo normal: problemas de um país emergente.



    Poliana disse:
    14 de março de 2014 às 16:47

    Excelente artigo.



    roberto disse:
    16 de março de 2014 às 15:08

    Boa tarde.
    China após QUEDA na produção de cimento/klinker de 32 %(TRINTA e DOIS) entre 2.012/2.013 espera resultados de mais 5% ..
    Não é pouco cimento não.
    abraços



    joao curitibano disse:
    19 de março de 2014 às 21:08

    Acredito que o Ricardo está certo.Os preços de alguns imóveis tem caído muito, pela desconfiança nas políticas economicas do governo .Quem investe em imóvel para especulação já saiu do mercado, mas quem o quer como moradia continua procurando, mas de forma mais receosa e segura. A falta de rumos afeta o mercado. Construção sempre foi negócio de especialistas. Quando entram os leigos é que o mercado se desarruma.Minha casa minha divida,esta sim é politica eleitoreira. Onde estão as COHABs e os INOCOOPs da vida? Os reais financiadores da população de baixa renda,e com juros melhores.
    O governo só entra com o papo, o trabalho quem faz somos nós.



    Andressa ( fortaleza) disse:
    31 de março de 2014 às 23:54

    Excelente artigo



    Guilherme disse:
    1 de abril de 2014 às 20:47

    Meus caros.
    Comparem os precos com a renda das pessoas…Hoje, moro numa casa – paga – que nao teria condicoes de compra-la novamente. Minha renda aumentou e mesmo assim, nao da. Tanta foi a valorizacao. Apostem e perderao. Nao paguem pra ver.



    Paulo disse:
    8 de abril de 2014 às 15:29

    Em Florianópolis é ridículo os preços de novos empreendimentos, mesmo “na planta” um apartamento de 70m² em um “bairro mediano” está na faixa de 400 a 500 mil
    Agora nos melhores bairros esquece 700 a 1 milhão



    JULI COUFRAN disse:
    11 de abril de 2014 às 11:11

    Caro Ricardo,
    Boa análise.
    Se for possível acrescente a lei(digo princípio) da oferta e procura, a única válida para definir os preços.
    Os alarmistas de plantão da bolha imobiliária não enxergam que se esse “estouro” acontecer, o Brasil deixará de ser emergente para tornar-se submergente!



    fabio disse:
    22 de abril de 2014 às 16:22

    Boa Tarde Ricardo,
    Agradeço grandemente sua analise, pois ela é bem clara, sem rodeios, e pricipalmente fundamentada… precisamos de economistas como vc pra orientar neste mercado cada vez mais complicado…
    abraço
    fabio
    sbc, 23/04/14



    Márcio disse:
    29 de abril de 2014 às 23:42

    Seus artigos são ótimos porque não são fundamentados em argumentações levianas, e sim em bases devidamente sólidas, analisadas e comparadas. Por isso acredito muito em seu trabalho e te indico para meus clientes. Sucesso!!!



    Márcio disse:
    29 de abril de 2014 às 23:45

    Belos artigos,
    O outro referente a fictícia bolha, fazendo análises comparativas também é bem legal. Acredito que os preços estão elevados, mas acho que não estamos em um cenário de bolha. Principalmente se analisarmos as condições que ela eclodiu não só nos EUA mas em outros locais, como você indica noutro texto. Parabéns Ricardo!!



    Leandro Lima disse:
    30 de abril de 2014 às 10:38

    O uso desses indicadores parece um caso de over fitting em dados anteriores. Não dá pra analisar com base em indicadores que tragam mais significado? Ex.: PIB/capita vs. Preço/m2, ou anos necessários para pagar pelo imóvel com renda familiar média, ou percentual da renda familiar comprometida.

    Kg de cimento/capita deve ser um proxy pra alguma outra variável, mas não tem significado óbvio.



    Jaime disse:
    11 de maio de 2014 às 23:25

    Comprei meu imóvel em 2006, na planta, apto 50 metros quadrados, 1 vaga e lazer completo, por R$ 89.000,00, na zona norte de São Paulo, Vila Guilherne, próximo ao Shopping Center Norte. Vale ressaltar que imóvel pronto valia o dobro do imóvel na planta. Hoje, em 2014, este mesmo imóvel vale R$ 330.000,00. Em 2006, financiei 50.000,00 com a caixa. Cheguei a vender um gol 1.0 para dar de entrada, tinha me formado a pouco tempo na faculdade e ganhava por volta de R$ 2.400,00. Vejam que eu fazia parte de boa parcela da população que pode naquela época comprar um imóvel em São Paulo. Lembro que entre 2006 e 2008 aptos eram lançados e vendidos em poucas horas. Hoje o cenário mudou e muito, posso dizer que a galinha não bota mais ovo de ouro. Um imóvel na planta vale muitas vezes igual ou superior ao imóvel já pronto, o risco do imóvel não ser entregue é simplesmente ignorado. Um imóvel igual ao meu, na planta, inicia por volta de R$ 290.000,00. Agora pergunto, quem consegue aprovar e pagar um financiamento destes? Crédito tem, o que falta são compradores. Recém formados da universidade, continuam morando com os pais, conheço vários, não tem condições de vender um carro popular e dar de entrada, pois não faz nem cócegas no saldo devedor. Além disso o custo de vida aumentou muito, de 2006 para cá. Paguei no máximo R$ 600,00 de parcela no sistema SAC. Hoje, para financiar o mesmo imóvel coloque aí no mínimo R$ 2.000,00 de parcela. Quem, hoje, no mesmo perfil que eu em 2006 tem condições de pagar uma parcela de r$ 2.000,00 para financiar um imóvel ? Faltam compradores … E outro detalhe a bolha pode ser que não venha, mas a falta de compradores está continuará a crescer, anotem. Nos EUA o salário mínimo é o dobro que o nosso, os juros de financiamento para imóvel, metade do nosso, o custo de vida então não se fala… 3 vezes a menos que o nosso. Veja quanto tempo que o salário fo brasileiro leva para comprar itens como, carro, celular, roupas, alimentos, etc.



    ALEXANDRE JÚLIO DO NASCIMENTO disse:
    28 de maio de 2014 às 17:16

    O único embasamento equivocado e na verdade pífio que percebi foi esse consumo per capita de cimento. Atrelar isso a estouro de bolha imobiliária não tem nenhum sentido KKKK. Mesmo que tivesse algum sentido teria que se diferenciar países com maior crescimento e aquisição de moradia própria reprimida como: China,Índia e México.De países já saturados tanto em especulação como em expansão econômica em geral como: Europa e Japão.



    André disse:
    31 de julho de 2014 às 17:56

    O bolha não necessariamente vai estourar. Acredito que ela vai provavelemente murchar! A inflação e o juros da aplicações(custo de oportunidade)já estão fazendo o seu papel nessa história.



    Alex Sapulla disse:
    2 de agosto de 2014 às 4:42

    A grande verdade é que ninguém sabe efetivamente o que realmente é uma bolha.

    Entretanto, é IMPOSSÍVEL os preços desses imoveis se sustentar da maneira que estão, principalmente na cidade do Rio, por um simples fato, não há mercado ou pessoas com capital suficiente pra atender os preços que são cobrados.

    A média salarial da população e a média dos preços dos imoveis são incompatíveis; Ainda há uma demanda por imoveis, mas se eles não baixarem, continuarão inacessíveis, e por isso eu afirmo com total firmeza, que os preços não sobem mais e a tendência é de se ter uma queda.



    7 de março de 2015 às 23:15

    […] Tweet […]



    Luis disse:
    23 de abril de 2015 às 21:22

    Dois problemas nesta análise: primeiro, ao considerar apenas preços dos imóveis anunciados e desconsiderar fatores igualmente importantes como velocidade de vendas (ver notícias recentes de quedas nas vendas de imóveis em todo Brasil), leva a uma conclusão precária. E fazendo um cálculo rápido: um financiamento de R$ 600 mil nos principais agentes do SFH leva a uma prestação mensal em média de R$ 6.000,00. Como o endividamento deve comprometer no máximo um terço da renda do mutuário, ele precisaria de um salário de R$ 18.000,00 para arcar sem problemas com esta prestação. Quantos brasileiros ganham isso?



    23 de maio de 2015 às 13:28

    […] o desempenho em diferentes localidades, nichos de mercado e empreendimentos foi bastante desigual. Cidades onde os imóveis residenciais estavam mais baratos em relação à renda de suas […]



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