Feeds Ricardo Amorim Facebook Ricardo Amorim Twitter Ricardo Amorim Linkedin Ricardo Amorim Youtube Ricardo Amorim

Ruim para quem vende… bom para quem compra

postado em Artigos


04/2015

Revista IstoÉ

Por Ricardo Amorim

 

Ruim-para-quem-vende-Bom-para-quem-compra-2015-04

 
Desde 2008, fala-se que o Brasil teria uma bolha imobiliária para estourar. Com as vendas de imóveis caindo 50% em algumas cidades, o ano passado foi a prova do pudim. Houvesse bolha, os preços teriam  despencado. Em Nevada, nos EUA em 2008, os preços chegaram a cair 80% em média. Não foi o que aconteceu por aqui.
 
De acordo com o Índice Fipe-Zap, o preço médio anunciado dos imóveis residenciais em 20 cidades subiu 5,34% nos últimos 12 meses. Somado a uma rentabilidade de aluguel de 4,9% e a uma tributação menor, a rentabilidade líquida de um investimento imobiliário nos últimos 12 meses foi maior do que a da maioria das aplicações financeiras.
 
Porém, o desempenho em diferentes localidades, nichos de mercado e empreendimentos foi bastante desigual. Cidades onde os imóveis residenciais estavam mais baratos em relação à renda de suas populações  ̶  como Fortaleza, Campinas, Vitória e Goiânia  ̶  tiveram altas de preços bem maiores do que a média nacional. Já Brasília, que chegou a ser no início de 2013 a 10a cidade mais cara do mundo, foi a única em que os preços de venda dos imóveis caíram. Hoje os imóveis em Brasília custam em relação à renda menos do que na média do país.
 
Neste ano, minha análise do mercado internacional apontou que, ao contrário do Brasil – onde os preços subiram mais do que a renda  ̶  nos demais países emergentes, eles subiram menos. Isto tornou os preços dos imóveis aqui um pouco superiores à média dos emergentes. Das 16 cidades brasileiras que analisei, 9 estão mais caras que a média dos países emergentes, lideradas por Salvador e Rio de Janeiro – as únicas brasileiras entre as 45 mais caras do mundo. As outras 7 – Brasília, Natal, Campinas, Recife, São José dos Campos, Vitória e Goiânia – têm hoje preços de imóveis, em relação à capacidade de pagamento em cada uma destas cidades, inferiores à média dos países emergentes.
 
Por que os preços atuais no Brasil parecem elevadíssimos? Porque os comparamos com preços quando os imóveis eram baratíssimos devido à falta de financiamento imobiliário. Só comprava imóvel quem podia pagá-lo à vista, o que limitava muito a procura e os preços. A elevação da oferta de crédito na última década foi a causa da forte alta aqui e na maioria dos países emergentes.
 
Já na maioria dos países desenvolvidos, os preços caíram aos níveis mais baixos da história em 2009 com o estouro de bolhas imobiliárias. Eles têm se recuperado, mas continuam bastante abaixo da média histórica e são hoje, em relação às respectivas rendas, menos da metade do que nos países emergentes. Das 562 cidades que analisei, as 26 mais baratas estão todas nos EUA, incluindo Detroit, Orlando e Las Vegas. Miami, um sonho entre os brasileiros, está mais barata que as 16 cidades brasileiras que estudei; é também mais barata que 412 outras cidades no mundo. Um imóvel por lá, custa apenas 1/3 do que custaria nos países emergentes.
 
Entretanto, os preços em cada cidade escondem grandes disparidades dentro das próprias cidades. No Brasil, com a forte queda de vendas e aumento de distratos, construtoras liquidaram a preços bastante descontados unidades em empreendimentos não completamente vendidos, o que recebeu muita atenção da mídia, criando uma falsa percepção de queda generalizada de preços.
 
É provável que boas oportunidades para os compradores, como estas, se repitam neste ano. Muitas construtoras continuam com estoques elevados. Já indo além deste ano, vários fatores devem levar os preços e as vendas a se recuperarem.
 
Há muita demanda reprimida. Só os contemplados em consórcios de imóveis com crédito já aprovado somam R$12 bilhões. Muitos querem comprar, mas esperam condições melhores.
 
Além disso, os custos de construção têm subido muito. No longo prazo, eles balizam os preços de novos lançamentos, e estes, os dos imóveis usados. Há ainda fatores locais. Na cidade de São Paulo, o novo Plano Diretor deve aumentar em cerca de 20% os preços de novos lançamentos por limitar o potencial construtivo dos terrenos.
 
Adicionalmente, a alta do dólar tornou-o menos atrativo como investimento. Inclusive barateou o preço em dólar dos imóveis, o que atrai investidores estrangeiros.
 
Por fim, o gatilho para estouro de bolhas imobiliárias – excesso de endividamento dos compradores – continua ausente. Aqui, o crédito imobiliário representa só 9% do PIB. Nos últimos 115 anos, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 50% do PIB.
 
Imóveis e ações são os únicos produtos para os quais a maioria das pessoas corre para comprá-los quanto mais caros ficam. A oportunidade está em fazer o inverso: comprar antes que esta demanda volte e eleve os preços.
 
Ricardo Amorim é apresentador do Manhattan Connection da Globonews, colunista da revista IstoÉ, presidente da Ricam Consultoria, único brasileiro na lista dos melhores e mais importantes palestrantes mundiais do Speakers Corner e economista mais influente do Brasil segundo a revista Forbes internacional e uma das 100 pessoas mais influentes do Brasil segundo a Forbes Brasil.
 
Siga-o no Twitter: @ricamconsult.

 
 





    Mauro Baptista Filho disse:
    16 de abril de 2015 às 22:55

    A cidade de Santos(SP) segue a mesma tendência, o mercado parou na alta, as construtoras carregam um estoque elevado; mas o que mais dificulta os negócios é o pessimismo das pessoas em relação a crise politica, a falta de análise das demandas e posicionamento de decisão dos compradores. Ainda nessa nova realidade Nacional, pois nunca chegamos a este ponto; creio que “IMÓVEL” ainda é a melhor moeda segura para enfrentar as crises. Parabéns pelo artigo, ele reflete bem a realidade atual.



    Renata Bastos disse:
    17 de abril de 2015 às 16:10

    Aqui na minha cidade Belém é algo bem relativo, acredito que esse assunto quanto a nichos de mercado sempre causem dúvidas, no meu caso trabalho em empresa privada, com essa crise já penso em abrir meu próprio negócio, mas minha preocupação é se até nisso a crise poderia me afetar, então acabo me sentindo numa corda bamba, vamos aguardar para as cenas dos proximos capitulos desse cenario politico



    Rinaldo Pessoa disse:
    17 de abril de 2015 às 17:04

    Olá!
    Na minha opinião como leigo, o preço do financiamento e do m2 do imóvel no Brasil está fora de controle e não há referência para a composição do preço do m2.
    Em joão Pessoa tem imóvel em periferia mais caro que em bairro de área mais Nobre.
    Sei que o preço do m2 nos EUA está bem mais barato que no Brasil mas se olharmos com os olhos de brasileiros e com a renda de brasileiro chegaremos a conclusão de que os preços praticados no Brasil estão exorbitantes.
    Exemplo:
    Casa em condomínio de Miami
    3 quartos 3 suítes piscina com jacuzi nova toda mobiliada
    189.300 m2
    Condomínio com piscina quadra academia salão jogos.
    R$:3.034,00 o m2

    Apartamento em João pessoa
    Bairro periférico
    2 quartos 1 suite
    R$ 2.500 m2

    Senhores. Esse negócio de que países emergentes podem cobrar o preço que quiserem pode até funcionar mas, não segura por muito tempo não.
    Parabéns ao Ricardo pela brilhante apresentação. Aproveito e convido a vir a JP.



    Fabrício B. Aguirre disse:
    17 de abril de 2015 às 21:51

    Sem falar no preço do cimento, que subiu mais de 15% só nos 4 primeiros meses deste ano.



    José Carlos Campos disse:
    21 de abril de 2015 às 20:13

    Nada como ler uma análise inteligente como a do Ricardo Amorim. O problema do mercado é que dá ouvidos para muitos analistas e consultores alarmistas, destrutivos e pessimistas, que não fazem análise com pesquisa e inteligência. Parabéns Ricardo Amorim.
    Um abraço.



    Lucila Pinto disse:
    22 de abril de 2015 às 14:59

    essa sua análise veio é ótimo momento, estava precisando para uma boa tomada de decisão !
    vou compartilhar !
    excelente artigo Ricardo !



    22 de abril de 2015 às 14:59

    Acho que os preços em geral, de tudo, estão muito altos no Brasil. Com a economia indo ladeira abaixo, muitos preços se ajustarão, pela forte retração na atividade econômica…Acho que estamos apenas no início da crise. Sou dos mais pessimistas, acho que teremos um período muito difícil…



    Fabiano Turolla disse:
    22 de abril de 2015 às 15:05

    Boa tarde A todos!!

    Concordo plenamente e não sabemos onde este valores exorbitantes vão parar, Parabéns ao Ricardo Amorim pelo excelente artigo.



    Verissima disse:
    22 de abril de 2015 às 15:07

    Eu amei este artigo Ricardo. Como sempre você escreve sobre fatos reais embasado na realidade do mercado e pesquisas bem elaboradas. Sou grata por ter me enviado seu artigo que é de grande valia ara meu trabalho.
    Sucesso!!!!! Obrigada!!!



    Josué Correia disse:
    22 de abril de 2015 às 15:33

    Oi, Amorim, a sua abordagem é muito boa, mas permite-me discordar em um ponto: a questão da compra.
    Entendo que o preços de tabela não caíram, porém na prática a margem para negociação está muito maior. E se o comprador estiver com financiamento pronto, dinheiro na mão, não pague estes valores que estão elevadíssimo diante da renda média do brasileiro. Qualquer apartamento pequeno está gerando um financiamento acima de R$ 5.000,00 por mês. É claro que num financiamento longo assim (25, 30 anos) em algum momento o devedor vai se apertar e 3 meses de atraso,e perdeu tudo. Não vale a pena.
    O negócio é pechinchar…



    Miguel O. disse:
    22 de abril de 2015 às 16:04

    Parabéns Ricardo, o artigo retrata com precisão a atual situação do mercado. Em Itajaí-SC, aconteceu mesma coisa que em São Paulo, a prefeitura limitou o potencial construtivo dos terrenos e fatalmente esta acontecendo mesma coisa, alta dos novos lançamentos, e não o que alguns falavam que o valor dos terrenos iria a cair. A analise está mais do que certa. Brilhante o artigo.



    Romolo Ciuffo disse:
    22 de abril de 2015 às 16:17

    Em São Paulo,casas com 300m2 ( no mínimo), em bairros nobres (City Lapa, Vila Romana, Alto de Pinheiros, etc) estão à venda por preços 50% inferiores ao índice Zap.
    Bairros arborizados, repletos de facilidades,ótimas qualidade de vida…
    Mas há pouco interesse por esses imóveis
    Será modismo?



    AF disse:
    22 de abril de 2015 às 19:02

    Excelente artigo !



    Hebert V R Tomaz disse:
    23 de abril de 2015 às 0:38

    Existem fatores bem peculiares no mercado imobiliário brasileiro.
    1 metodos construtivos arcaicos de baixa mecanizados.
    2 A preferência por alvenaria em praticamente todas comstruções.
    3 A grande resistência a metodos comstrutivos mais simples e baratos como o uso da madeira e premoldados.
    4 A falta de uma padronização nos processos construtivos e materiais. O que deixa uma construção extremamente dependente da manufatura lenta e cara. É quase uma obra de arte.



    Claudemi disse:
    23 de abril de 2015 às 19:32

    excelente opinião de Ricardo Amorim, mais como investidor no ramo imobiliário, sempre achei que os preços dos imóveis no brasil e principalmente na minha região Recife são exorbitantes fora da realidade, continuo achando que iremos passarmos mais uma vez por esta crise, mais também é um bom momento para que os preços entrem na real realidade pois do jeito que estava não sei onde iria parar, vamos seguir enfrente pois está não foi a primeira crise neste pais e não será a ultima sejamos otimista, e sucesso.



    Rodtigo Bazan disse:
    23 de abril de 2015 às 20:56

    Sou fã deste cara, assisto Manhatan Connection na globo news; Moro em Botucatu/SP, por aqui sempre tivemos um mercado aquecido e com imóveis acima do valor de mercado em relação as cidades da região; Coitada das pessoas que como eu tiveram de comprar um imóvel financiado e além de tudo é professor universitário.

    Rodrigo Bazan



    Guilherme disse:
    24 de abril de 2015 às 23:24

    Em qualquer análise, qualquer cenário, nunca os imóveis no Brasil estarão acompanhando a renda do brasileiro. Isso não existe. Depender de financiamentos que quase cruzam gerações só comprovam isso.



    Henrique disse:
    26 de abril de 2015 às 22:11

    Ricardo, sua conclusão me deixou dúvida: não vejo pessoas correndo para comprar imóveis. Nem quando os preços estavam no pico e nem agora, quando estão em liquidação. Onde está esse movimento? abs



    Edney disse:
    27 de abril de 2015 às 18:17

    Ricardo, permita-me discordar, os preços estão muito acima da capacidade de pagamento. Vejamos um exemplo: um apto de 3 quartos em Brasilia, no plano piloto, custa em média 750 mil, para um aluguel de 2,5 mil. Historicamente, o valor do aluguel residencial situa-se em torno de 0,5% do valor do imóvel. Dá pra perceber que o preço está fora da realidade. Se o comprador for financiar, dando 50% de entrada, ainda assim a prestação seria maior do que o aluguel. os preços estão altos sim e devem cair ainda mais, pelo menos aqui no planalto central…



    Ursula Gomes disse:
    2 de maio de 2015 às 11:18

    Bolha é o termo usado para crédito sobre crédito (refinanciamento) com valorização. Em países onde a palavra do indivíduo vale como comprovação.
    Nunca no Brasil houve isto. Para obtenção de crédito primário há que se comprovar renda adequada, capacidade de pagamento, nenhuma restrição financeira e, se aprovado, pagar seguro!
    Mais segurança do que isso…
    Não podemos esquecer que em grandes capitais, a matéria prima da construção civil, terreno (área), está cada vez mais escassa, o que eleva o valor m2 dependo da disponibilidade desta matéria prima, além de outros fatores limitantes como os zoneamentos e restrições .
    Das variáveis do mercado P (preço) L (localização) M (m2), quem compra determina duas e a outra variável será inevitavelmente determinada pelo mercado.
    Ou seja: se tenho 500mil (P) e quero bairro (L) Itaim em SP, terei que aceitar a variável M (metragem) que o mercado definir, e poderei comprar no máximo 40m2.
    Os mesmos 500mil (P), porém preciso de 100m2 (M) em SP, me fará aceitar a variável L que o mercado irá definir, ou seja, poderei comprar um usado na Vila Andrade.
    Entender mercado imobiliário não é complicado, acreditar nos profissionais deste mercado pode ser, cabe escolher o profissional e seguir com ele.
    Seja inteligente solicitando ajuda de pessoas inteligentes na área e com certeza fará bons negócios nesta crise de insegurança governamental que estamos passando.
    O momento está tão bom para compradores que estou de volta. Para “gringos” então?? Comprem já! rs abraço!



    Daniela disse:
    5 de maio de 2015 às 21:08

    Ok, mas a Caixa acabou de cortar o crédito para usados, e a maioria esmagadora dos brasileiros não pode dar 50% de entrada nos valores que aí estão. Pode haver “demanda reprimida”, mas há uma grande quantidade de usados encalhada que não terá compradores se os preços não baixarem. Como la vivienda nunca baja, os proprietários podem colocar os imóveis pra locação, aumentando a oferta e, logo, diminuindo o preço dos alugueis. Imóvel já está rendendo menos que poupança!



    Otimar Marchi disse:
    6 de maio de 2015 às 10:31

    Bom, essa é uma boa maneira de compreender a realidade brasileira, mais para algumas regiões menos para outras. Aqui em Nova Trento onde moro esse cenário é bem visível. Os pessimistas tendem a pensar sempre no pior, mas sei que boa parte das grandes inovações e avanços da humanidade surgiram em períodos de crise.Talvez para alguns o momento é de ganhos menores para outros maiores como é o caso dos imóveis e assim por diante…



    Vitor disse:
    13 de maio de 2015 às 15:46

    Os preços dos imóveis já estão caindo e tendem a cair ainda mais com a piora da situação econômica no Brasil.

    O mercado estava tão maluco que as pessoas começaram a achar que um imóvel de R$500 mil era barato. Estamos falando de meio milhão de reais!

    Prefiro ter o dinheiro rendendo juros bem gordos.



    Orlando Cesar de Souza Lima disse:
    17 de maio de 2015 às 21:51

    Imóveis valorizam com aumento de renda, queda de juros e disponibilidade de crédito. Nenhum desses fatores jogam a favor atualmente. Acredito em queda real, e talvez nominal dos imoveis no horizonte de 12 a 24 meses. Posicionar-se na renda fixa enquanto isso ganhando juros de 2 digitos e ficar de olho na reversao dos determinantes pode ser uma boa estrategia para fazer o melhor negocio.



    Elson Montagno disse:
    21 de maio de 2015 às 22:33

    O artigo do Ricardo é muito bom por ser equilibrado. A minha visão do estado da economia em relação ao imóvel como investimento é a seguinte: o bom imóvel é um bem de raiz, uma segurança física e psicológica. O imóvel enquanto objeto de especulação tende a sofrer junto com o conjunto da economia em tempos de forte ajuste, como o que viveremos. Os negócios com bons imóveis nunca sofrerão se valorizados enquanto bem de raiz. É um ganha-ganha. Por outro lado, a especulação, o jogo, sempre tem um perdedor para cada ganhador.



    fernando disse:
    22 de maio de 2015 às 0:43

    aplicaçao de 2 digitos e inflaçao de 8,5% !
    lembrar que bons produtos em bons bairros nao tem alta oferta…



    isidoro p ramos disse:
    5 de junho de 2015 às 12:28

    Hoje quem tem recursos, seja carta de crédito ou dinheiro, pode fazer bons negócios, seja para o imóvel, seja para veículo. Entretanto é um jogo de paciência, que envolve pesquisa e levantar as margens aceitáveis de negociação e os benefícios extras. Há um jogo de espera. Quem tem os recursos espera que o aperto aumente em quem precisa de capital de giro ou fazer desinvestimento em imóvel.



    Camilla Zanturi Gomes disse:
    5 de junho de 2015 às 17:13

    Os preços dos imóveis no Brasil estão ainda, completamente fora da realidade.
    Tem que ser muito louco para comprar imóvel num país violento, sujo, sem rumo, injusto e mal construído.
    Melhor comprar um imóvel nos EUA.
    E se não puder mudar pra lá, more em imóvel alugado no Brasil e seja um proprietário onde vale à pena. Num país de verdade.



    André disse:
    6 de junho de 2015 às 11:25

    Mais um artigo de altíssima qualidade. Parabéns.

    Na minha cidade estamos vendo imóveis muito caros. Tudo fora da realidade!



    Grigorio Neto disse:
    6 de junho de 2015 às 13:24

    Tenho um sócio que há mais de dez anos ele fala dessa tal bolha, e nada! Essa crise é psicológica pq essa roubalheira de 20 anos só se propagou na mídia recentemente, e quem tinha e ainda tem grana fica surfando nas notícias e paraliza o mercado. A crise é mais de desconfiaça, portanto, PSICOLÓGICA. O dinheiro não sumiu.



    Lourenço J.C. Brito disse:
    18 de junho de 2015 às 21:56

    Atento a todos os comentários lidos até agora é furtando trechos de cada um deles posso afirmar que bolha não, mas ajustes de preços para baixo serão provocados por incertezas falta de liquidez e pessimismo no final do segundo semestre. Alidos a falta de governança financeira deste governo ainda insistente e estalado no poder deste pais.



    Mateus disse:
    18 de junho de 2015 às 22:00

    Ricardo, este aumento da exigência de entrada no financiamento da Caixa e alta dos juros não vai fazer com que muitos imóveis já em construção encalhem, gerando um impacto nos preços?
    Abraço!



    EUCLIDES LIMA JUNIOR disse:
    26 de junho de 2015 às 21:35

    Tenho percebido alguns brasileiros desistindo em comprar imóveis nos EUA devido o Imposto “Causa Mortis”. A informação que obtive é que nos EUA o imposto é de 50% do valor venal do imóvel (herança). No Brasil, esse Imposto tem uma alíquota de aproximadamente 4% a 8% para transferir a propriedade para os herdeiros. Abraço



    Marcelo disse:
    30 de julho de 2015 às 17:34

    Realmente não está fácil. Parabéns pelo artigo. Fácil entendimento.



    Lucas disse:
    5 de agosto de 2015 às 14:48

    Prezado Ricardo Amorim

    Tenho uma dúvida.
    Citando o senhor, disse que o preço do imóvel disparou devido ao big bang do crédito.

    Minha questão é:
    Ocorreria um efeito contrário caso houvesse um big crunch no crédito?



    MR disse:
    5 de agosto de 2015 às 16:35

    Isso mesmo! Comprem tudo e continuem pagando meus juros!



    Carlos disse:
    5 de agosto de 2015 às 20:15

    Olha sinceramente não da para levar a sério o indice Fipe-Zap , algo baseado em anuncios num site de internet ?
    Eu posso criar varios anuncios colocando o preço que eu quiser e com isso “inflar” os indices. Agora eu quero ver a realidade , quanto realmente as pessoas estão pagando pelos imoveis , preços reais.



    Jorge disse:
    13 de agosto de 2015 às 11:11

    Não aconteceu a bolha, mas os preços começaram a se reduzir muito já..



    31 de agosto de 2015 às 19:51

    Como sempre digo: acalmar os ânimos não dá manchete na mídia jornalística, e por isto não esperem que os jornais saiam explicando a real situação do mercado imobiliário.
    Eu mesmo, em minha pequena carteira de imóveis, tenho visto que o mercado está se aquecendo por si só, pois quem está comprando nota as facilidade e a oportunidade.



    Flavia Sangaleti disse:
    16 de setembro de 2015 às 15:43

    Pessoal,

    Moro na California e tenho 100 mil dolares p/ investir. O que vale mais a pena: Aproveitar a alta do dollar (3.84 hoje) e comprar um ap em Sao Paulo Capital ou comprar um ap em Miami?

    Muito Obrigada



    Andre disse:
    18 de dezembro de 2015 às 16:55

    O mercado de imóveis não está totalmente aquecido, conversei com uma pessoa que trabalha com venda de imóveis e o que se vê é um maior volume de negócios nas unidades de menor valor. Concordo que não estamos em uma bolha imobiliária e nem iremos chegar. Quem pode investir em momentos de baixa, certamente faz bons negócios.



    Jhon Mike disse:
    5 de fevereiro de 2016 às 16:55

    Realmente nao aconteceu a bolha mais os preço estão caindo



    24 de maio de 2016 às 21:22

    Excelente Posicionamento porem acho que os preços de imoveis no brasil andam caindo mesmo sendo ainda muito caro ter casa no brasil



Deixe seu comentário

Acompanhe Ricardo Amorim na mídia
Istoe

Artigos do Ricardo Amorim
/ LEIA

Manhattan Connection

Desde 2003, Ricardo é apresentador do Manhattan Connection, atualmente no canal Globo News
/ VEJA

Radio Eldorado

A economia pode ser um agente poderoso de transformação
/ CURTA


Opinião de Ricardo Amorim - Economista Independente