03/2015
Por Ricardo Amorim
O mercado imobiliário está, no geral, pessimista quanto às perspectivas neste ano. Há motivo para isso?
Sem dúvida, há muitos motivos para este pessimismo. A confiança de empresários e consumidores está no nível mais baixo em uma década. Quem está muito preocupado com o futuro, não investe em uma nova fábrica ou troca de casa. Assim, é muito improvável que após as quedas fortes no número de imóveis vendidos no ano passado, tenhamos uma recuperação significativa ou talvez sequer qualquer recuperação neste ano. Além disso, com as incorporadoras de capital aberto com um estoque de lançamentos equivalente em média a quase dois anos de volume de vendas, a atividade de construção e novos lançamentos neste ano também deve ser bastante limitada.
Como qualquer momento de dificuldade, este também traz uma série de oportunidades. Quem procura terrenos para empreendimentos, por exemplo, terá provavelmente as melhores oportunidades de compra em mais de uma década, após um período de fortíssima elevação de preços nos últimos anos.
Da mesma forma, quem quer comprar imóveis, provavelmente encontrará as melhores ofertas e oportunidades em muito tempo à medida que muitas incorporadoras tenham de desovar seus estoques inflados.
Havia uma expectativa de melhora no mercado após a Copa do Mundo, mas ela não se confirmou. Há como fazer um diagnóstico do que aconteceu?
A maioria acreditava que a economia teria um desempenho melhor do que teve no segundo semestre, o que deveria contribuir para a normalização do mercado, mas o que se viu foi o contrário, um aprofundamento da desaceleração econômica. Somou-se a isso uma crise política muito grave que contribuiu para aumentar as incertezas e fortalecer o pessimismo. Neste cenário, a baixa procura por imóveis não é de surpreender.
Por outro lado, ao contrário do que alguns que diziam que o Brasil teria uma bolha imobiliária para estourar e que os preços dos imóveis cairiam 50% após a Copa do Mundo, mesmo com quedas de vendas de imóveis de até 40% em algumas cidades importantes, a Copa passou e os preços dos imóveis, na maioria dos casos continuaram subindo. Aliás, segundo o Índice FIPE-ZAP, independentemente de duas limitações metodológicas, apenas em Brasília os preços não subiram no ano passado. Se somarmos às altas de preços menores no ano passado a renda de aluguel e considerarmos as respectivas alíquotas de imposto de renda, praticamente em todo o Brasil, mesmo em um ano em que a venda imóveis despencou, quem investiu em imóveis ganhou mais dinheiro mesmo no ano passado do que na maioria das outras aplicações financeiras, como Bolsa, Caderneta de Poupança ou Fundos de Renda Fixa.
É provável que a alta de preços se desacelere ainda mais e que pequenas quedas de preços de imóveis sejam bem mais frequentes neste ano – gerando boas oportunidades para novos compradores – mas se os preços não despencam nem em um cenário tão negativo, está comprovado que a teoria que teríamos uma bolha imobiliária em vias de estourar está furada, como venho defendendo desde 2007.
Houve uma maior procura de investidores estrangeiros nesse mercado no início do ano? Como podemos avaliar esse movimento, ele é positivo para o mercado como um todo?
Não só é positivo, mas creio que ele vá se intensificar. A forte desvalorização do Real nos últimos meses deixou os imóveis no Brasil bastante baratos aos olhos de investidores estrangeiros que, na maioria, analisam os preços em dólares. Mesmo em euros, os imóveis ficaram bem mais baratos no Brasil.
Além disso, eu acredito que há uma bolha acionária que inevitavelmente estourará nos próximos anos nos EUA e quando acontecer, passado o olho do furacão que provocará um aumento na aversão arisco de investidores em todo o mundo, forçará investidores a buscarem novas oportunidades de investimentos no mundo. Uma destas oportunidades, provavelmente estará em mercados imobiliários em países emergentes, incluindo o Brasil.
Quais cenários podemos esperar para o segundo semestre e para 2016?
Ainda difícil, mas muito possivelmente melhorando. As muitas medidas de ajuste que o governo tem adotado têm de corrigir uma série de desequilíbrios que se formaram principalmente nos últimos quatro anos. Infelizmente, 2015 será mais um ano difícil, com uma pequena queda do PIB. Os ajustes necessários são dolorosos. Como um doente que tem câncer e precisa passar por uma quimioterapia, antes de nos sentirmos melhor, vamos nos sentir ainda pior do que antes por conta dos efeitos colaterais do tratamento.
O ajuste das contas públicas, por exemplo, é inevitável, mas o aumento de impostos e o corte de gastos públicos são inicialmente recessivos, retirando dinheiro da economia em 2015, também limitando o crescimento.
Além disso, um racionamento brando de água e energia elétrica deveria ter começado no ano passado, forçando empresas e pessoas a reduzirem o consumo de água e energia. No entanto, como era um ano eleitoral, não só isto não aconteceu, mas tanto o governo federal quanto os estaduais esconderam a gravidade do problema, fazendo com que empresas e pessoas físicas não se preparassem para lidar com ele. Por isso, o ajuste agora terá de ser muito mais radical, com consequências muito mais drásticas. No caso do setor elétrico, há outra causa ainda mais grave. A crise atual foi causada em grande medida pela desastrada tentativa do governo de reduzir o preço da energia no Brasil, que reduziu sensivelmente a rentabilidade no setor, levando a redução de investimentos em geração e transmissão de energia, que se tivessem ocorrido, teriam nos deixado em uma situação muito mais confortável agora.
No entanto, se arrumarmos a casa em 2015, retomando a confiança de empresários e consumidores, podemos retomar um ciclo de crescimento mais acelerado no final do ano e nos anos seguintes, o que colaboraria para a recuperação da venda de imóveis.
Ricardo Amorim é apresentador do Manhattan Connection da Globonews, colunista da revista IstoÉ, presidente da Ricam Consultoria, único brasileiro na lista dos melhores e mais importantes palestrantes mundiais do Speakers Corner e economista mais influente do Brasil segundo a revista Forbes internacional e uma das 100 pessoas mais influentes do Brasil segundo a Forbes Brasil.
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