06/2014
Por Nathália Bernardo
– Podemos dizer que os preços dos imóveis no Brasil já se estabilizaram? E que o risco da tão falada bolha já passou?
Não acho que possamos afastar em definitivo a possibilidade da formação e estouro de uma bolha imobiliário no Brasil – ou em qualquer outro lugar do mundo – a longo prazo, pois isto dependerá da evolução do mercado daqui pra frente, mas dá para dizer com segurança que o risco de estouro de bolha imobiliária neste ano ou no próximo no Brasil é baixíssimo. O que venho repetindo anualmente desde 2007 é que a probabilidade de estouro de uma bolha imobiliária a curto prazo era e ainda é mínima. Eu não sei se uma bolha imobiliária vai estourar no Brasil em 20, 10 ou 5 anos e acho, sim, possível que isto possa acontecer. Aliás, é exatamente por isso, que anualmente atualizo meus estudos para verificar se as condições de mercado mudaram o suficiente para que minhas conclusões mudem, o que até aqui não aconteceu.
O que isto significa é que o mais provável para a maior parte do mercado, ainda que não para todos os empreendimentos, é que os preços continuem a subir, por enquanto, ainda que em ritmo mais lento do que nos últimos anos porque já estão bem mais elevados
O ponto é que as comparações usuais são feitas com o mercado americano que, em função do estouro recente de uma bolha imobiliário é o hoje o 3º mercado imobiliário mais barato do mundo. Aliás, todas as 35 cidades mais baratas do mundo entre as 509 que eu analisei estão hoje nos EUA. Em resumo, a conclusão aqui não é que o Brasil está excepcionalmente caro, mas que os EUA estão excepcionalmente baratos.
– Os preços dos imóveis tendem a cair? Ou, ao menos, em termos reais – com alta abaixo da inflação?
Os preços de alguns imóveis podem cair e mesmo na média de algumas cidades talvez caiam ou ao menos subam menos do que a inflação, mas não acredito que este seja o caso de Fortaleza, nem de nenhuma das principais cidades do Nordeste do Brasil.
– Se considerarmos que os preços se estabilizaram, ou caminham para isso, podemos concluir que é um bom momento para comprar um imóvel para morar? Por outro lado, os imóveis se mantêm um bom investimento?
No Brasil, nós nos acostumamos com a idéia de preços de imóveis relativamente estáveis porque a indisponibilidade de crédito para compra de imóveis limitou por mais de 20 anos a demanda por imóveis, mantendo seus preços artificialmente baixos e para padrões internacionais e relativamente estáveis. No entanto, estabilidade de preços não é a norma, mas a exceção em mercados onde a oferta de crédito está em forte expansão, como tem sido a realidade do mercado brasileiro nos últimos 10 anos e que deve continuar ainda por algum tempo. Portanto, na minha opinião, o mais provável é que os preços continuem a subir e, portanto, tanto quem quer comprar para morar quanto quem quer comprar para investir não têm razões para adiarem a compra.
– Essa estabilidade deve se manter até quando? Ou, em caso de os preços ainda subirem, quando esse movimento deve parar?
Precisar quando os preços vão parar de subir e começar a cair é impossível, mas reversões de preços ou estouros de bolhas não antes que os processos de alta estejam completamente maduros, o que torna possível termos uma idéia ainda que aproximada se estamos relativamente perto ou distantes deste momento. Por isso, desde 2007, publico anualmente artigos analisando a situação do mercado imobiliário, tentando responder se já haveria indícios de uma bolha próxima do estouro, ou se os preços ainda continuariam a subir. Por ora, minha conclusão continua sendo que as altas devem continuar na maior parte do país e particularmente em Fortaleza, onde os preços em relação à renda da população local ainda são muito inferiores ao resto do país.
– O cenário é o mesmo em todo País?
Não. Fiz uma análise comparando preços em relação à renda nos 509 maiores mercados imobiliários globais, incluindo 12 cidades brasileiras. O que os meus dados mostram é que entre 123 países que analisei, o Brasil é apenas como o 46º país com mercado imobiliário mais caro do planeta. Por outro lado, há uma variação enorme de preços entre os maiores mercados imobiliários brasileiros. Alguns deles, já estão relativamente caros. Fortaleza, por outro lado, tem hoje o mais barato dos 12 maiores mercados brasileiros e o mais barato entre os 509 maiores mercados imobiliários globais.
– O que causou esse movimento nos preços?
Os preços vem subindo porque a procura por imóveis cresceu exponencialmente no Brasil nos últimos dez anos. Isto foi possível porque a oferta de crédito imobiliário no país multiplicou por 8 em termos reais – isto é mesmo descontando a inflação e o crescimento do PIB do período. Entretanto, apesar de todo este crescimento, ela ainda é apenas 1/10 do que era nos EUA quando a bolha estourou por lá, proporcionalmente ao tamanho da economia de cada país. Aliás, um dos principais fatores que deve colaborar para os preços dos imóveis continuarem a crescer é exatamente crescimento do crédito imobiliário e da procura por imóveis.
– O que podemos aconselhar para quem pretende comprar um imóvel? Já é hora de comprar? É preciso esperar? Qual o melhor momento?
O melhor momento foi ontem, melhor ainda há 10 anos. Como não podemos voltar no tempo, hoje provavelmente será melhor do que amanhã. Do ponto de vista de quem tem de tomar a decisão de comprar um imóvel hoje, mesmo que uma bolha estoure daqui a 5, 10 ou 20 anos, a melhor decisão continua sendo comprar agora do que esperar a queda porque, como os preços devem continuar em alta antes de caírem, até a queda acontecer eles estarão muito mais altos do que hoje e, mesmo após a queda, provavelmente continuarão mais altos do que hoje.
Este foi exatamente o foco do meu último artigo sobre o tema, As Cassandras e a bolha imobiliária.
Em 2007, quando os preços dos imóveis começaram a cair nos EUA, surgiram as primeiras Cassandras vaticinando que em breve o destino brasileiro seria o mesmo. A lógica era simples: também aqui os preços já tinham subido muito, a expansão do crédito imobiliário tinha sido grande e as construtoras construíam como nunca.
Lógica simples, porém errada. Todos os pontos eram verdadeiros, mas ignoravam o fator determinante para quem pesava os prós e os contras da compra de um imóvel. Mesmo que o Brasil estivesse no processo de formação de uma bolha imobiliária, em que ponto deste processo estaríamos? Passados 7 anos, hoje ficou claro que apenas nos primeiros sopros.
Os preços dos imóveis, dependendo de localização e características, subiram entre 150% e 1000%. Portanto, teriam de cair entre 60% e 90% – o que é altamente improvável – apenas para voltar aos preços de 2007. Quem ouviu as Cassandras está esperando até hoje os preços caírem.
Isto não significa que uma bolha imobiliária não possa estourar no Brasil no futuro. Aliás, a Cassandra original, a da mitologia grega, estava correta em suas previsões de catástrofe e desgraça em Troia. O problema é que estar certo muito antes da hora leva a decisões erradas.
Ricardo Amorim é apresentador do Manhattan Connection da Globonews, colunista da revista IstoÉ, presidente da Ricam Consultoria, único brasileiro na lista dos melhores e mais importantes palestrantes mundiais do Speakers Corner e economista mais influente do Brasil segundo o Klout.com.Perfil no Twitter: @ricamconsult.
