Boom de crédito e expansão imobiliária: você só viu o começo.

Publicado em: www.clubelunico.com.br

dezembro de 2009

Durante nove anos morando em Nova York, vinha regularmente ao Brasil, mas normalmente só no eixo Rio-São Paulo. Voltei a viver aqui em setembro de 2008 e, desde então, tenho viajado muito por todo o país. As mudanças que notei depois de muito tempo sem ir a muitos desses lugares são assustadoras. Atualmente, ficou quase impossível ir a qualquer canto de nosso imenso Brasil sem dar de cara com inúmeros canteiros de obras.
Trabalho há quase 20 anos no mercado financeiro no Brasil, Europa e EUA, e uma das diferenças gritantes que sempre notei nos bancos do Brasil em relação ao resto do mundo é a desproporcional concentração de engenheiros, em particular de engenheiros civis, entre seus funcionários. Também pudera, com pouquíssimo investimento em infraestrutura e menos ainda desenvolvimento imobiliário, o mercado de trabalho para os engenheiros que queriam efetivamente trabalhar como engenheiros, vinha se estreitando desde a década de 80 e a escolha pelo mercado financeiro parecia fazer bastante sentido.
Não há mercado imobiliário que prospere sem oferta de crédito. O número de compradores potenciais para imóveis aumenta exponencialmente quando os compradores não são mais forçados a comprá-los à vista e passam a poder financiá-los. Quanto maior o número de prestações do financiamento, menor o valor individual de cada prestação, maior o número de potenciais compradores e, por consequência, maior a demanda por imóveis, seus preços e a quantidade de imóveis em construção.
No Brasil, faltava crédito imobiliário por falta de uma legislação coerente que desse melhores garantias para credores de hipotecas – um avanço importante da última década – mas, principalmente, porque a instabilidade macroeconômica não permitia que potenciais financiadores realizassem operações de financiamento de prazos mais longos por falta de previsibilidade do estado da economia em tais horizontes.
No fundo, tudo isso era consequência de inflação elevada e forte fragilidade cambial. A entrada da China para a Organização Mundial do Comércio (OMC) em 2001 e o impacto que isso teve sobre a demanda mundial e o preço de produtos em que o Brasil é o grande exportador, como soja, açúcar, ferro, aço, entre outros, reverteu esse quadro. Exportações e entradas de investimetnos cada vez maiores no Brasil levaram o dólar a cair de quase R$ 4 no final de 2002 a R$ 1,55 em 2008, ajudando muito o Banco Central a manter a inflação no Brasil sob controle, mesmo reduzindo significativamente a taxa de juros. Não por acaso, as taxas de juros praticadas no Brasil são, atualmente, as mais baixas da história e a oferta de crédito, inclusive para o setor imobiliário, é a maior vista no país.
Do final de 2002 até hoje, o crédito no setor privado no Brasil mais do que dobrou em relação ao tamanho da nossa economia, passando de 22% para mais de 46%. No mesmo período, o crédito imobiliário triplicou em relação ao tamanho da economia brasileira, permitindo a proliferação de inúmeros projetos imobiliários.
No entanto, apesar do forte crescimento dos últimos anos, o crédito imobiliário no Brasil continua ínfimo, representando apenas cerca de 3% do PIB. Como padrão de comparação, esse mesmo indicador ainda em 2006, antes do início da retração do mercado imobiliário nos países ricos, já havia atingido 79% nos EUA, 83% no Reino Unido, 98% na Dinamarca e 132% na Suíça. O espaço para o crescimento do crédito imobiliário no Brasil é óbvio.
Por isso, se você ficou impressionado com a quantidade de empreendimentos imobiliários e acha que o preço dos imóveis andou subindo muito nos últimos anos, prepare-se para o que vem por aí.

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